Арендатор земельного участка имеет право

Самая важная информация и ответы на вопросы в статье: "Арендатор земельного участка имеет право". Актуальность данных для 2020 года вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Энциклопедия решений. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

Регулируя отношения, связанные с приобретением прав владения и (или) пользования зданием или сооружением, гражданское законодательство исходит из принципа единства правовой судьбы недвижимости и земельного участка, на котором она расположена. Поэтому одновременно с приобретением прав владения и пользования зданием или сооружением арендатор приобретает и права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Приобретение это происходит в силу закона, следовательно, заключать договор аренды земли одновременно с договором аренды находящейся на ней недвижимости или включать в договор аренды здания (сооружения) условия об аренде земельного участка, на котором расположен этот объект, сторонам договора аренды не требуется. Арендатор может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, постановление Пятого ААС от 21.08.2009 N 05АП-3148/2009).

В этом случае правоустанавливающим документом на земельный участок, занимаемый недвижимым имуществом, будет договор аренды здания или сооружения (постановления ФАС Уральского округа от 28.10.2009 N Ф09-7576/09-С1, Восьмого ААС от 08.09.2011 N 08АП-5784/11).

Правило о том, что к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением, действует во всех случаях, когда договором аренды не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, независимо от того, является ли арендодатель собственником этого земельного участка.

Наличие у арендодателя права собственности на землю влияет лишь на возможность определить в договоре условия о праве пользования земельным участком, которое приобретает арендатор. В таком случае в договоре аренды здания или сооружения может быть предусмотрено, что арендатор этой недвижимости приобретает земельный участок, на котором она расположена, на праве аренды или ином праве, допустимом в соответствии с земельным законодательством. Если такое условие в договоре отсутствует, действует приведенное выше правило о возникновении права пользования земельным участком в силу закона. Не будучи собственником земельного участка, арендодатель здания (сооружения), разумеется, не вправе передавать арендатору право пользования землей (ст. 608 ГК РФ), однако арендатор недвижимости приобретает право пользоваться таким участком также в силу закона. При этом согласие собственника этого участка на сдачу в аренду расположенной на нем недвижимости не требуется, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором с собственником такого участка (п.п. 2, 3 ст. 652 ГК РФ, постановление Восемнадцатого ААС от 07.06.2012 N 18АП-4849/12).

Поскольку право использования земельного участка в такой ситуации у арендатора возникает в силу закона на основании заключенного договора аренды здания или сооружения, по общему правилу признается, что, если договором аренды не предусмотрено условие об отдельной плате за использование земельного участка, такая плата является составной частью арендной платы, установленной договором аренды здания (сооружения).

Правила ст. 652 ГК РФ подлежат применению и к договорам аренды нежилых помещений (см., например, постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.09.2008 N А56-45385/2007).

На практике нередко возникают споры по вопросу о том, использует ли арендатор здания (сооружения) только площадь земельного участка, необходимую для пользования таким объектом недвижимости, или фактически используемая им территория выходит за эти пределы. От решения этого вопроса зависит, в частности, необходимость для арендатора оплачивать пользование землей в границах, превышающих площадь участка, занимаемую зданием или сооружением (п. 2 ст. 654 ГК РФ). При определении площади земельного участка, которую занимает арендуемый объект недвижимости, необходимо руководствоваться предельными (максимальными и минимальными) размерами земельных участков, установленными градостроительным регламентом в границах соответствующей территориальной зоны. Если на земельные участки действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении них градостроительные регламенты не устанавливаются, предельные размеры таких участков определяются в соответствии с ЗК РФ и другими федеральными законами (п.п. 1, 2 ст. 11.9 ЗК РФ).

До 01.03.2015 действовала норма п. 3 ст. 33 ЗК РФ, согласно которой предельные размеры земельных участков устанавливались, как правило, в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Этой нормой в спорных ситуациях руководствовались и суды (см. постановления ФАС Дальневосточного округа от 03.11.2010 N Ф03-7682/2010, Десятого ААС от 06.09.2012 N 10АП-5260/12). В связи со вступлением в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ (далее — Закон N 171-ФЗ), который внес ряд изменений в ЗК РФ, п. 3 ст. 33 этого кодекса утратил силу. Однако правила п. 3 ст. 33 ЗК РФ в редакции, действовавшей до вступления в силу Закона N 171-ФЗ, применяются и после 01.03.2015 для целей образования и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до утверждения правил землепользования и застройки, которыми будет установлен соответствующий градостроительный регламент (ч. 20 ст. 34 Закона N 171-ФЗ, п. 8 ст. 1 ГрК РФ).

Статья 22. Аренда земельных участков

Статья 22 . Аренда земельных участков

См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 22 ЗК РФ

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 2 статьи 22 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет

3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

Информация об изменениях:

3.1. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

Информация об изменениях:

3.2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

Читайте так же:  Как развести девушку на сайте знакомств

Информация об изменениях:

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ в пункт 4 статьи 22 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 марта 2015 г.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Информация об изменениях:

Пункт 5 изменен с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 485-ФЗ

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ статья 22 дополнена пунктом 5.1

Информация об изменениях:

Пункт 6 изменен с 25 декабря 2018 г. — Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 485-ФЗ

6. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

О распоряжении земельными участками, находящимися в границах территории инновационного центра «Сколково», см. Федеральный закон от 28 сентября 2010 г. N 244-ФЗ

Статья 22. Аренда земельных участков

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.1. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

3.2. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

4. Размер арендной платы определяется договором аренды.

7. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

8. Утратил силу с 1 марта 2015 г.

9. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

9.1. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного ему для освоения территории в целях строительства стандартного жилья или для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору об освоении территории в целях строительства стандартного жилья или договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

9.2. Передача арендатором, являющимся юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья, прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства стандартного жилья (за исключением передачи арендных прав в залог), допускается только в случае передачи таким лицом прав и обязанностей по договору о комплексном освоении территории в целях строительства стандартного жилья.

10. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

11. Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

12. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Комментарий к Ст. 22 ЗК РФ

1. Поскольку отношения по поводу аренды земельного имущества подчиняются общим требованиям, которые предъявляет гражданское законодательство к арендным отношениям, то и основу законодательного регулирования, наряду с земельным законодательством, составляет ГК — разделы, регулирующие те или иные вопросы обязательственных отношений . Особенности аренды земельных участков регулируются земельным законодательством.
———————————
Раздел III ГК: гл. с 21 по 29, § 1 и некоторые положения § 4 гл. 34 «Аренда» разд. IV «Отдельные виды обязательств».

Аренда земельного участка — Земельное право (Меденцов А.С.)

Земельные участки могут предоставляться в аренду на основе договора. Общие положения о договоре аренды установлены ГК РФ. Особенности аренды земельных участков определяются земельным законодательством.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество (земельный участок) за плату во временное владение и пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью. Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком – может сдать его в субаренду.

Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо. При этом иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Арендодателями могут быть только собственники земельных участков, а также лица, уполномоченные законом или собственником.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются сроком на 49 лет (максимальный (предельный) срок).

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев перехода прав на недвижимое имущество, расположенное на этом земельном участке.

Читайте так же:  Сроки хранения документов отдела кадров

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливаются Правительством РФ.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды участка его арендатором.

В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Права и обязанности сторон по договору аренды земельного участка

  • 1) Предоставить земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок.
  • 2) Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок.
  • 1) При прекращении договора аренды и несвоевременной сдаче земельного участка арендатором арендодатель вправе требовать арендную плату за все время просрочки, а если просрочкой причинены убытки — то их возмещения.
  • 2) Вправе досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка.
  • 1) Преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, если арендатор надлежащим образом исполнят свои обязанности и отсутствуют основания для прекращения договора аренды по инициативе арендодателя, если иное не установлено законом или договором.
  • 2) Передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка только с согласия собственника земельного участка.

Залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления только при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет.

3) Передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренных ЗК.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Поскольку договор субаренды является производным от договора аренды, то юридическая судьба договора субаренды зависит от судьбы договора аренды земельного участка. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ЗК, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (ст. 618 ГК).

  • 4) Преимущественное право покупки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, когда имеются собственники находящихся на данном участке зданий и строений, которые также имеют преимущественное право покупки земельного участка.
  • 5) По истечению срока аренды или до его истечения земельный участок может перейти в собственность арендатора при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.
  • 1) Обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначение и условиями договора аренды.
  • 2) Обязан поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание, если иное не установлено договором или законом.
  • 3) Своевременно уплачивать арендную плату.
  • 4) По прекращении договора аренды обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором его получил, или в состоянии, обусловленном договором.

Дополнительные обязанности возлагаются на арендаторов, использующих земельный участок для государственных или муниципальных нужд, для проведения изыскательских работ. По требованию арендодателя они обязаны:

  • 1) Привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием.
  • 2) Возместить убытки, причиненные при проведении работ.
  • 3) Выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка.
  • 4) Исполнить иные обязанности, установленные законом или договором аренды земельного участка.

Как сделать отношения арендатора и арендодателя безопасными и взаимовыгодными?

Чтобы попытка заработать на земле с помощью третьего лица не стала причиной ухудшения качества и вида надела, составляя, оформляя получение земельного участка в аренду, постарайтесь учесть все нюансы эксплуатации надела.

Если же вы потенциальный арендатор, то прежде чем заключите договор, тщательно изучите все документы, имеющиеся на приглянувшийся участок. Благодаря этому сумеете понять, насколько вы будете свободны в своей деятельности, если развернете ее на упомянутом наделе.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-83 . Это быстро и бесплатно !

[2]

Права арендодателя

Права арендодателя обусловлены положениями, описанными в ст. 619 ГК РФ и условиями договора с арендатором.

Владелец земельного надела вправе подать в суд иск о преждевременном прекращение договора аренды земельного участка с партнером, арендовавшим участок, если:

  • территория эксплуатируется вразрез с условиями договора либо подобные нарушения были неоднократно зафиксированы представителем интересов арендодателя;
  • проводимые на участке работы стали причиной значительного ухудшения химического и физического состояния грунта;
  • арендодатель свыше двух раз не внес вовремя оплату за пользование наделом.
Читайте так же:  Величина пенсии по инвалидности 3 группы

Прочие, предусмотренные законом случаи досрочного разрыва договора об аренде:

  • по обоюдному согласию арендодателя и арендатора;
  • смерть действительного собственника, не имеющего наследника;
  • смерть арендатора, не имеющего преемника, который хочет продолжать дело наследодателя;
  • приобретение участка юрлицом, действующим в интересах государства;
  • нарушение арендатором условий договора;
  • расторжение договора может произвести лишь судебный орган.

Переданной в аренду территорией владелец может распоряжаться, используя в сделках (продать, подарить, заложить и т. д.), однако проведенные операции не оказывают влияния на права арендатора.

  • самостоятельно выбирать арендатора;
  • распоряжаться по собственному усмотрению доходом за сдачу надела;
  • требовать компенсации — денежной или товарной — за каждый день эксплуатации участка дольше, чем это предусмотрено договором;
  • рассчитывать на возращение имущества в первозданном виде или состоянии, предусмотренном условиями договора.

Обязанности арендодателя

При подписании договора с арендодателем подразумевается, что владелец надела:

  • передает надел в состоянии, полностью пригодном для целей арендатора;
  • вместе с участком и имеющимися на нем конструкциями, арендатор получит необходимую документацию;
  • допускает возможность перезаключения договора с новым лицом (наследником) в случае своей смерти (если преемник согласится вступить в наследство);
  • согласен возместить расходы на облагораживание участка/улучшение его грунта, понесенные арендатором после окончания срока договора;
  • несет ответственность за недостатки земли и имущества на сдаваемом наделе, необходимого для полноценной эксплуатации участка (при условии, что недостатки не были перечислены во время заключения договора для ознакомления с ними арендодателя).

Правомочия арендатора

Арендовав надел, его можно передать в субаренду. Как это правильно сделать, читайте здесь.

После подписания договора аренды, временный собственник участка имеет право на:

Обязанности арендатора

При получении участка в аренду временный владелец обязан:
  • использовать надел согласно целям, указанным в договоре;
  • стремиться не ухудшить состояние грунта при эксплуатации участка;
  • за свой счет заботиться о поддержке земли в надлежащем состоянии;
  • по окончании срока договора вернуть надел владельцу в неизменном состоянии либо измененном в пределах, прописанных в статусе документа об аренде.

На что не имеет права арендатор земельного участка?

Временный владелец участка не имеет права проводить с участком следующие операции:

  • продавать;
  • дарить;
  • оставлять в наследство;
  • не соблюдать сервитут.

Соглашение сервитут

При аренде надела, арендатор обязуется не нарушать действующий для данной территории сервитут.

Ограничения могут касаться:
  • вида работ;
  • вида/назначения строений/конструкций, которые арендатор планирует возвести на участке;
  • допустимых воздействий на местную флору/фауну в процессе целевой эксплуатации территории.

Земельный надел может стать источником дохода для владельца и арендодателя. Чтобы избежать непредвиденных расходов после заключения договора об аренде надела, прежде чем поставить под документом свою роспись, тщательно взвесьте возможные риски и плюсы предстоящей сделки. В случае необходимости в процессе пользования может быть заключен договор переуступки права аренды земельного участка.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-83 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Аренда земельных участков

По договору аренды собственник индивидуально-

[1]

определенной непотребляемой вещи передает ее за

плату во временное пользование другому лицу. По ис-

течении срока аренды эта вещь должна быть возвра-

щена ее собственнику.

Порядок заключения договоров аренды земельных

участков регулируется ГК РФ, который предусматри-

вает общие требования к совершению таких сделок.

Особенности совершения договоров аренды земель-

ных участков урегулированы ЗК РФ.

По общему правилу именно собственники земельных

участков могут свободно предоставлять их в аренду

в соответствии с нормами гражданского и земельного

законодательства. Ограничения установлены в отно-

шении РФ — собственника земельных участков, указан-

ных в п. 4 ст. 27 ЗК в качестве исключенных из оборота,

Видео (кликните для воспроизведения).

а в п. 11 ст. 22 — запрет на передачу в аренду изъятых

из оборота земельных участков, за исключением слу-

чаев, установленных федеральными законами.

ЗК РФ закреплено преимущественное право аренда-

тора земельного участка по истечении срока договора

аренды на заключение нового договора аренды земель-

ного участка, за исключением следующих случаев:

1) когда собственник находящегося на этом участке

здания, строения или сооружения захочет реали-

зовать свое преимущественное право на аренду

данного земельного участка (п. 5 ст. 35);

[3]

2) когда граждане и юридические лица — собственни-

ки зданий, строений, сооружений, расположенных

на земельных участках, находящихся в государ-

ственной или муниципальной собственности, же-

j лают осуществить свое исключительное право на

I приватизацию земельных участков или приобрете-

V ние права их аренды (п. 1 ст. 36);

3) когда арендодатель желает прекратить договор

аренды в связи с совершением арендатором дей-

ствий (бездействия), предусмотренных ст. 46 ЗК РФ.

Арендатор земельного участка вправе передать

свои права и обязанности по договору аренды зе-

мельного участка третьему лицу, в том числе отдать

арендные права в залог и внести их в качестве вкла-

да в уставный капитал хозяйственного товарищества

или общества либо паевого взноса в производствен-

ный кооператив в пределах срока действия договора

аренды земельного участка без согласия собствен-

ника земельного участка при условии его уведомле-

ния. Однако при заключении договора аренды земель-

ного участка можно предусмотреть необходимость

Более широкий объем прав предоставлен аренда-

тору при аренде земельного участка, находящегося

в государственной или муниципальной собственно-

сти, на срок более чем пять лет:

1) арендатор земельного участка имеет право в пре-

делах срока договора аренды земельного участка

передавать свои права и обязанности по этому до-

говору третьему лицу без согласия собственника

земельного участка при условии его уведомления;

2) изменение условий договора аренды земельного

участка без согласия его арендатора и ограниче-

ние установленных договором аренды прав арен-

датора не допускаются.

Досрочное расторжение договора аренды земель-

ного участка, заключенного на срок более чем пять лет,

по требованию арендодателя возможно только на

основании решения суда при существенном нару-

шении договора аренды земельного участка его арен-

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Лучшие изречения: Как то на паре, один преподаватель сказал, когда лекция заканчивалась — это был конец пары: «Что-то тут концом пахнет». 8477 —

| 8069 — или читать все.

185.189.13.12 © studopedia.ru Не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования. Есть нарушение авторского права? Напишите нам | Обратная связь.

Отключите adBlock!
и обновите страницу (F5)

очень нужно

Статья 22. ЗК РФ Аренда земельных участков

Аренда – это срочное возмездное владение и пользование земельным участком. В аренду могут быть переданы земельные участки, находящиеся в государственной, муниципальной, частной собственности, не ограниченные в обороте. Арендаторами вправе выступать граждане РФ, юридические лица, а также иностранцы и апатриды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК. Предельный срок аренды – 50 лет. Арендная плата определяется договором аренды, либо в установленном порядке – при аренде государственной (муниципальной) земли.

Читайте так же:  Судебная практика ипотека после развода

По ст. 22 ЗК (в отличие от общего правила ГК РФ о субаренде только с согласия арендодателя), арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества, общества либо паевого взноса в производственный кооператив, заключить договор субаренды в пределах срока договора аренды земельного участка, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Это правило действует также при аренде государственного (муниципального) земельного участка на срок более 5 лет. Соответственно, ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением случая передачи арендных прав в залог.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется ГК РФ, который предусматривает общие требования к совершению таких сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков урегулированы ЗК РФ.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании судебного решения при существенном нарушении арендатором условий договора аренды земельного участка.

По общему правилу именно собственники земельных участков могут свободно предоставлять их в аренду в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства. Ограничения установлены в отношении РФ — собственника земельных участков, указанных в п. 4 ст. 27 ЗК в качестве исключенных из оборота, а в п. 11 ст. 22 — запрет на передачу в аренду изъятых из оборота земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. ЗК РФ закреплено преимущественное право арендатора земельного участка по истечении срока договора аренды на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением следующих случаев:

1. когда собственник находящегося на этом участке здания, строения или сооружения захочет реализовать свое преимущественное право на аренду данного земельного участка (п. 5 ст. 35);

2. когда граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, желают осуществить свое исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды (п. 1 ст. 36);

3. когда арендодатель желает прекратить договор аренды в связи с совершением арендатором действий (бездействия), предусмотренных ст. 46 ЗК.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако при заключении договора аренды земельного участка можно предусмотреть необходимость такого согласия.

Более широкий объем прав предоставлен арендатору при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет:

1. арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления;

2. изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются.

Земельный участок, предоставленный лицу в постоянное пользование, имеет четко установленные границы и местоположение, зафиксированные в документах, удостоверяющих права на земельный участок. Право постоянного пользования подлежит регистрации в установленном порядке. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, имеет право самостоятельно использовать земельный участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.

Вышеуказанное правило не применяется в тех случаях, когда земельные участки предоставлены на данном титуле лицам, перечисленным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, т. е. государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям и др. Эти лица не могут быть субъектами права собственности на объекты недвижимости. Здания и сооружения в этих случаях находятся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п.4 ст.37 ЗК, арендодатель обязан также сообщить арендатору всю имеющуюся у него информацию и передать документы относительно обременений земельного участка правами третьих лиц и публично-правовых ограничений пользования земельным участком. В случае предоставления арендодателем заведомо ложной информации арендатору, что могло повлиять на решение арендатора об аренде данного земельного участка, арендодатель вправе требовать либо соразмерного уменьшения цены аренды земельного участка, либо расторжения договора аренды земельного участка и возмещения понесенных убытков.

Следует понимать, что часть земельного участка, не обладающая правовым свойством индивидуальной определенности, не может быть объектом как купли-продажи, так и аренды. Вместе с тем, как уже отмечалось ранее, часть земельного участка может являться объектному публично-правовых земельных отношений, например, природоохранного характера.

Не нашли то, что искали? Воспользуйтесь поиском:

Аренда земельных участков

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор .

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда — это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что п рава на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации , за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Читайте так же:  При академическом отпуске берут в армию

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться

    1. гражданам,
    2. юридическим лицам,
    3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Основные признаки аренды земель:

    • срочность , т.е. аренда — право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре (в отличие, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное) пользование и др.);
    • платность , т.е. возмездность арендных отношений, проявляющаяся в арендной плате, выплачиваемой арендатором арендодателю;
    • возвратность , т.е. по истечении срока аренды арендованное имущество — земля — подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота (указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса).

При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (п. 3 ст. 35 ЗК РФ).

Особенности аренды земельных участков:

1) Действующим федеральным земельным законодательством сроки договора аренды не установлены ( за исключением аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности ). Однако, ст. 22 ЗК РФ определяет, что в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22) .

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

2) Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу , в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (п. 5 ст. 22).

3) Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом (п. 6 ст. 22).

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок . Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Основания прекращения договора аренды земельного участка

Ст. 46 ЗК РФ устанавливает, что а ренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

    • по соглашению сторон;
    • по решению суда;
    • по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;
    • по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

    1. в период полевых сельскохозяйственных работ;
    2. в иных установленных федеральными законами случаях.

При прекращении аренды регистрационная запись об аренде в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашается проставлением штампа.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

Видео (кликните для воспроизведения).

На основании ст. 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Источники


  1. Бегичев, А. В. Обеспечение доказательств нотариусами. Теория и практика / А.В. Бегичев. — М.: Логос, 2014. — 396 c.

  2. Левенфельд, Л. Гипнотизм. Руководство к изучению гипноза и внушения (особенно в медицине и юриспруденции) / Л. Левенфельд. — М.: Типография «Саратовского Дневника», 2016. — 438 c.

  3. ред. Суханов, Е.А. Том 1. Гражданское право. Общая часть; М.: Волтерс Клувер; Издание 3-е, перераб. и доп., 2013. — 720 c.
  4. Медик, В. А. Заболеваемость населения. История, современное состояние и методология изучения / В.А. Медик. — М.: Медицина, 2016. — 512 c.
  5. Практика адвокатской деятельности / Под редакцией Л.И. Трунова. — М.: Юрайт, 2016. — 748 c.
Арендатор земельного участка имеет право
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here