Класс объекта коммерческой недвижимости

Самая важная информация и ответы на вопросы в статье: "Класс объекта коммерческой недвижимости". Актуальность данных для 2020 года вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Как правильно классифицировать недвижимость? Виды нежилых помещений

В настоящее время с развитием рыночной экономики такой термин, как «нежилое помещение», стало широко применяться при совершении сделок с недвижимостью.

Но в российском законодательстве четкое определение данного термина отсутствует. В связи с этим в ходе осуществления правоотношений возникает множество трудностей и вопросов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Что это за строения?

В действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое разъяснение терминам «целевое назначение помещения» и «функциональное назначение помещения».

Положения ЕГРН определяют виды разрешенного использования конкретного объекта. Ранее функциональное назначение нежилого строения обязательно указывалось в проектной документации. Но в настоящее время законом «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 г. №214-ФЗ больше не содержится обязательное требование о внесении в состав информации о проекте строительства сведений о функциональном назначении нежилых построек, которые не относятся к общему имуществу.

Гражданский и Жилищный кодекс РФ, также ФЗ РФ № 218 от 13.07.2015 г. предусматривают основные критерии нежилого помещения, которые также отвечают требованиям к жилому строению, а именно:
  1. Объект должен быть недвижимым и изолированным, его границами являются пол, потолок, стены.
  2. Обязательно наличие входа в такое строение.
  3. Недвижимый характер объекта обусловлен тем, что оно находится в составе постройки, находящейся на определенном земельном участке.
  4. Также оно может находится в жилых и нежилых строениях, но само помещение должно относится к нежилому фонду.

Основным отличием объекта нежилого фонда от жилого является то, что в нем не предусмотрено постоянное проживание людей, а также то, что его разрешено использовать только для административных, общественных, коммерческих и других целей.

Большинство граждан не различают правовой статус общего имущества и нежилых помещений. Подъезд, чердак, лифт и подвал относятся к объектам общего пользования. Нежилыми помещениями в многоквартирных домах являются кафе, магазины, офисы и другие организации. Особое место занимают бытовые нежилые помещения, в которых находятся ателье, магазины, учреждения социально-бытового обеспечения.

Административные здания — это сооружения, объединенные общей архитектурной задачей, основной целью которых является создание условий для функционирования управленческого аппарата государственных, муниципальных и частных предприятий, учреждений и организаций.

Какие бывают, перечень

Дадим определение встроенно-пристроенным, пристроенным и отдельно стоящим нежилым зданиям.

  • Встроенное нежилое помещение располагается в габаритах жилого дома с выступом за его пределы не более чем на 1,5 м.
  • Пристроенноее — это часть здания, расположенная вне контура его капитальных наружных стен, является вспомогательной по отношению к зданию и имеющая с ним одну (или более) общую капитальную стену.
  • Встроенно-пристроенное — это такое нежилое помещение, которое располагается в габаритах жилого строения и в объемах, вынесенных за пределы габаритов жилого здания более чем на 1,5 м.

В российском законодательстве термин «отдельно стоящее здание» недостаточно четко определен нормативными актами. В юридической практике под данным термином понимают архитектурный объект, который не объединен с другим строением общим фундаментом и коммуникациями.

Что относится к зданиям, их функциональное и целевое назначение

Целевое назначение нежилого помещения определяется деятельностью, для ведения которой оно предусмотрено.

Ниже представлена классификация по целевому предназначению:

  1. производственные;
  2. спортивные;
  3. складские;
  4. коммунально-бытовые;
  5. образовательные;
  6. торговые;
  7. предприятия общепита;
  8. медицинские;
  9. свободного назначения;
  10. офисные.

Под функциональным назначением здания понимают наличие конструктивных особенностей и технических характеристик, которые позволяют применять его в качестве самостоятельной постройки.

По функциональному назначению здания делятся на следующие группы:

  • основные;
  • технические;
  • коммуникационные;
  • вспомогательные;
  • обслуживающие.

Какие еще объекты не предусмотрены для постоянного проживания?

Нежилые помещения – архитектурный объект или его часть, которая по целевому назначению не предусмотрена для постоянного проживания людей. Принадлежность объекта к конкретному виду определяет осуществление права на строение, влияет на его гражданско-правовой статус.

По использованию в коммерческих и административных целях различают их следующие разновидности:

Имеется классификация нежилых объектов по их предназначению:

  • используемые для получения дохода (коммерческие);
  • используемые для создания условий для получения дохода (промышленные, а также индустриальные).

Классификация по типам разрешенного использования

Нежилое помещение приспосабливается под осуществление различных видов деятельности. Существуют следующие типы строений по видам разрешенного использования:
  1. Торговые площади, используемые для торговой деятельности. Данная категория строений не всегда имеет капитальные стены, также может состоять из небольшого числа торговых площадок. Обязательно наличие базовых систем коммуникаций поблизости от такой площади.
  2. Офисные, используется для обустройства офиса организации. Основными особенностями офисов являются наличие капитальных стен, отделяющих его от иных строений. Обязательным условием офиса является наличие систем коммуникаций прямо в офисе (водоснабжение, санузел).
  3. Универсальные, предназначенные для различных видов хозяйственной деятельности (офис, медицинский кабинет, спортивный зал, косметологический кабинет).
  4. Склад. Для него характерны наличие капитальных стен, отделяющих его от других помещений. Наличие отдельного входа и базовых коммуникаций не принципиально.
  5. Обособленные помещения. У данной категории строений имеется отдельный вход и капитальные стены, которые отделяют от других архитектурных объектов. Обязательно наличие коммуникаций.

Разделение на вспомогательные и основные

Нежилые помещения могут в зависимости от возможности самостоятельного использования подразделяются на основные и вспомогательные:

  • Основные помещения предусмотрены для осуществления основных целей и задач здания, в которых происходят процессы функционального назначения.
  • Вспомогательное помещение по своему функциональному назначению обслуживает одно, несколько помещений или все здание и не может самостоятельно использоваться лицами, не являющимися владельцами здания или помещений в данном здании. Под данной категорией подразумевают объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения здания.
Читайте так же:  Техпаспорт бти на квартиру где получить

Предназначение вспомогательных площадей – обслуживание основных пространств.

В ГК РФ основной и вспомогательный объекты нежилого фонда рассматриваются в 2 вариантах:

  1. в виде единой сложной вещи (ст. 134 ГК РФ);
  2. в виде главной вещи и принадлежности (ст. 135 ГК РФ).

Статья 135 ГК РФ. Главная вещь и принадлежность

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

Может ли строение иметь временно статус непригодного для проживания и как долго?

Согласно норм Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть переведено в категорию нежилого только при соблюдении специальной процедуры, предусмотренной действующим законодательством. Порядок перевода регламентирован ст.ст. 22,23,24 Жилищного кодекса РФ.

Перевод в категорию нежилого помещения в многоэтажном доме можно произвести, если данная квартира расположена на 1-ом этаже дома. Также не исключен вариант перевода жилья в категорию нежилого помещения выше 1-го этажа. Но это можно осуществить в случае, если помещение под квартирой не подпадает под категорию жилого.

Перевод жилого помещения в нежилое также возможен и тогда, когда его техническое состояние не позволяет в нем проживать. Законодательно невозможно использовать недвижимость как нежилую, не поменяв ее статус и не сменив назначение. Помещения переводятся из одной категории в другую без указания конкретного срока.

Перевод жилого помещения в категорию нежилого невозможен:

  • в случае наличия возражений одного из собственников данного объекта;
  • переводимая недвижимость является предметом договора ипотеки или обременена правами третьих лиц;
  • объект используется кем-либо в качестве места постоянного проживания;
  • если оно недоступно без эксплуатации иных объектов, дающих доступ к помещениям жилого типа или же просто нет технической возможности сделать доступ именно здесь.

О том, куда нужно обратиться для перевода жилой недвижимости в нежилую и наоборот, какие документы необходимо подготовить и в каких случаях в переоформлении помещения могут отказать, мы подробно рассказывали тут.

В настоящее время в отечественной юридической практике нежилые помещения часто являются предметами правоотношений. Несмотря на наличие некоторых юридических пробелов в законодательстве в сфере использования нежилых строений, необходимо неукоснительное соблюдение норм Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а также иных нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере пользования недвижимостью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-46-18 (Москва)
Это быстро и бесплатно !

Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации

Глава 3. Характеристики и классификации объектов недвижимости

3.5. Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли

Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, – это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.

Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов. Склады – это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю. Склады с площадью хранения от 5 тыс. м 2 называются терминалами. Склады должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурного режима, а для удобства доставки грузов до склада желательно наличие железнодорожных путей.

Наибольшим спросом пользуются склады размером около 1 тыс. м 2 , растет потребность в помещениях по 3…5 тыс. м 2 . Основные требования арендаторов к складским помещениям – наличие погрузочно-разгрузочных механизмов и отопления; близость к транспортным магистралям и удобство подъезда; высота потолков – 7…9 м (для складирования грузов по высоте в несколько ярусов).[53]

Все чаще арендаторы предпочитают сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными.

Логистические терминалы – это перевалочные базы для переформирования крупных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборка, фасовка, розлив в мелкую тару). Терминалы могут использоваться в качестве складов для хранения и продажи крупных партий товаров, растаможивания в момент продажи. Они нужны и крупным универмагам, расположенным в центре города, как периферийные бондовые склады с продажей товаров по образцам и мелким оптом. Развитие международного транспортного комплекса в России потребует размещения въездных грузовых таможенных терминалов и сервисных комплексов, логистических таможенно-транспортных комплексов (ЛТТК) вблизи транспортных коридоров и крупных городов.

Строительство логистических центров как вид бизнеса только зарождаться в нашей стране. Крупные управляющие компании выкупают или берут в доверительное управление целые промзоны, инвестируют в проекты развития и выводят эти территории на рынок. Как правило, строительство новых складских терминалов ведут крупные компании для собственного пользования, чаще всего – крупные западные холдинги.

Разработаны две классификации складской недвижимости. Компания Swiss realty group делит все складские помещения на семь классов – А1, А2, B1, В2, С1, С2, D, компания Knight Frank – на четыре группы – A+, B, C, D.

Качественные показатели и техническая оснащенность складов существенная различаются, однако в России отсутствует общепринятая классификация складской недвижимости.[54]

Промышленные (индустриальные) объекты недвижимости. Индустриальный парк (далее ИП) – это комплекс производственных, складских и офисных помещений, расположенный, как правило, за пределами городской черты на крупном земельном участке, с единым решением инженерных сетей и транспортной инфраструктуры. ИП – не случайный набор соседствующих предприятий, нашедших общие технические решения при строительстве собственных объектов, а специально организованный объект с единой юридической, технической, транспортной инфраструктурой, получающий поддержку от правительств регионов и РФ.

Такие комплексы предназначены для компаний, которые нуждаются в размещении производства и складов в непосредственной близости друг от друга. Одним из условий успешности индустриального парка является близость крупной транспортной магистрали, желательно также наличие собственной железнодорожной ветки. Производства и логистические комплексы, размещаемые на территории парка, как правило, очень энергоемки, поэтому все компании должны быть обеспечены необходимыми мощностями по электричеству и газу.

Читайте так же:  Могу я с внж поменять регион проживания

Девелоперами индустриальных парков обычно выступают частные инвесторы. ИП могут быть организованы на основе арендных отношений, когда собственником участка и производственно-складских площадей остается сам девелопер, а площади сдаются в долгосрочную аренду (ИП «Шереметьево»); по принципу продажи земельных участков в собственность фирмам-участникам ИП с обязательным заключением договора подряда на строительство инженерных сетей (Ногинский ИП); путем строительства всей необходимой инфраструктуры за счет бюджетных средств, после чего участки выставляют на продажу.[55]

В США, Германии, Франции широко развита сеть технопарков. Существует много определений технопарка, одно из них: технопарк – это инженерно подготовленная территория, на которой находятся современные производственные здания и складские комплексы, большинство головных инженерных сооружений; имеются энергетические резервы и ресурсы для развития, зоны стоянок автомобилей, а также жилая зона для рабочих и ИТР (в непосредственной близости). Управление инженерной инфраструктурой и/или производственно-складскими комплексами в рамках указанной территории осуществляет профессиональная компания.

Рост спроса на производственные площади вызвал к жизни новое явление – бизнес-парки. Идея бизнес-парка состоит в размещении на территории бывших промышленных предприятий, производственных помещений, складов и офисов для сдачи в аренду малым предприятиям. Как правило, один арендатор занимает помещения площадью 150…300 м 2 под производство или склад и 70…150 м 2 – под офис. Работающая на объекте управляющая компания берет на себя заботы по эксплуатации, налаживанию связей и пр.

Основная задача бизнес-парка – использование промышленных объектов, на которых резко сократилось производство. Основная особенность отечественных бизнес-парков – относительно небольшие площади. Как правило, количество арендаторов – до 50.

За два последних десятилетия получили развитие технополисы – организационные формы объединения научных, инновационных, научно-технологических парков и бизнес-инкубаторов на определенной территории с целью экономического развития региона.

Важная особенность технополисов – взаимосвязанное решение задач по модернизации традиционных для данного региона областей промышленности и вывод их на современный уровень, выбор научных направлений, которые могут быть определяющими для данного технополиса и обеспечат развитие производственной инфраструктуры. Но самым важным является создание благоприятных условий для сотрудников, специалистов и жителей той местности, на промышленной базе которой формируется технополис.

На сформировавшемся западном рынке недвижимости принята следующая классификация коммерческих объектов недвижимости:

категория А объекты, используемые для ведения определенного бизнеса – специализированная недвижимость (продается вместе с бизнесом); неспециализированная недвижимость (здания, магазины, офисы);

категория В – предназначена для инвестиций с целью получения дохода от аренды, извлечения прибыли на вложенный капитал.

категория С – избыточная недвижимость, т. е. не нужная для ведения бизнеса сегодня или в будущем (земля со зданиями, свободные участки).

[53] Подробнее см.: http://skladno.ru.

[54] В Москве и Санкт-Петербурге разработаны классификации складской недвижимости. Доля складских помещений в Санкт-Петербурге класса А составляет около 3 %, на долю класса В приходится около 4 %. Доля класса D, к которому относятся встроенные складские помещения, составляет 13,2 %. Оставшиеся 79,8 % складских помещений Санкт-Петербурга относятся к классу С.

[55] В качестве примера можно привести ИП Калужской области. Отметим, что опыт Калужской области является передовым, так как обычно строительство индустриальных парков и развитие инфраструктуры финансируются за счет внебюджетных источников. Правительство Калужской области активно поддерживает ИП «Грабцево», «Ворсино», «Калуга-Юг». Создание благоприятных условий по размещению производственных зон позволило привлечь в Калужскую область таких крупных инвесторов, как Volkswagen, Volvo, Bosal и др.

Самая полная классификация объектов коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это здания и земельные участки, которые используются для бизнеса и приносят владельцам доход от аренды или продажи.

Разнообразие сфер деятельности определяет и широкую классификацию объектов.

Рассмотрим, по каким признакам классифицируют нежилую недвижимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !

Деление по основным признакам

По общепринятым правилам коммерческая недвижимость по функциональному назначению подразделяется на: офисную, торговую, складскую, производственную, гостиничную и универсальную.

По целям владения, недвижимость может использоваться:

  1. для инвестиций;
  2. для обеспечения товарного запаса;
  3. для развития;
  4. для использования истощимых ресурсов.

Недвижимость может быть:

В первом случае, это химические, нефтеперерабатывающие заводы, электростанции; библиотеки и музеи, а также другие подобные помещения общественного сектора.

Видео (кликните для воспроизведения).

Вторую группу представляют все остальные объекты, востребованные для инвестирования и использования в коммерческой деятельности. Недвижимость всегда имеет владельца – собственника (физическое или юридическое лицо).

По степени готовности к эксплуатации выделяют:

  • введенную в эксплуатацию (объекты имеют разрешение на полноценное использование по назначению.);
  • требующую ремонта или реконструкции;
  • незавершенную (статус сохраняется с момента выдачи разрешения на строительство и до введения в эксплуатацию).

Какие виды недвижимого имущества бывают?

Все объекты коммерческой недвижимости можно условно разделит на пять групп: офисные, торговые, производственно-складские, гостиничные и универсальные.

К коллективным относят мотели, гостиницы, общежития, пансионаты.

К индивидуальным – соответственно квартиры, коттеджи и т. п. А также можно выделить специализированные объекты: санатории и профилактории, детские оздоровительные лагеря, туристические базы и базы отдыха, кемпинги.

Классы и типы нежилых помещений

Для офисной деятельности

  • Для офисных помещений класс А – это престижные объекты, размещенные в офисных или бизнес-центрах, с современным оборудованием и автоматизацией систем жизнеобеспечения, а также с высоким качеством отделки, свободной планировкой и высотой потолков не менее 3 метров. Они расположены в местах с хорошей транспортной развязкой, в шаговой близости к метро.
Читайте так же:  Какие документы должны выдать после дтп

Их отличает наличие зон отдыха, систем питания, залов для конференций, высокий уровень коммуникаций. Важный аспект – наличие подземного охраняемого паркинга и службы безопасности.

В данном классе могут быть также подразделения: А1, А2, А3. Это дополнительные элементы сервиса, такие как ресторан, фитнес-клуб или сад на крыше.
Помещения класса В располагаются как в новых, так и в отремонтированных зданиях, с недорогой, но качественной отделкой. В наличии достойно оснащенные зоны для общего пользования, конференц-залы. Высота потолков не менее 3 метров. А вот парковка, скорее всего, будет расположена на улице, но охраняемая и с удобным подъездом.

Может отсутствовать система кондиционирования и другие сервисы. Но в целом эта категория соответствует мировым стандартам.

[3]

  • Класс С – это помещения со сроком эксплуатации более 10 лет, расположенные на окраине города. Коридорная система, высота потолков 2,7 метра, ограниченные возможности парковки. Они отличаются низкой транспортной доступностью и скудной инфраструктурой. Набор сервиса тут минимален: телефон, интернет, отопление. Есть подклассы: С1 и С2. В первом, случае есть система климат контроля, во втором только принудительная вентиляция.
  • Офисы D класса это помещения, которые изначально не предназначались для офисной деятельности и были арендованы, например, у производственных предприятий. Они, чаще всего, нуждаются в ремонте, имеют деревянные перекрытия и изношенные коммуникации, а также низкое качество отделки. Отсутствует охраняемый паркинг.
  • Е класс – объекты, не приспособленные под офис, например, подвалы, полуподвалы или склады.
  • Об особенностях аренды и продажи помещений под офис читайте тут.

    Торговые площади

    Торговая недвижимость подразделяется на десять классов: от оснащенных по последнему слову техники торгово-развлекательных комплексов, до небольших магазинчиков на первом этаже жилого дома.

    Критерии, по которым объекты относят к тому или иному классу следующие:

    • архитектурные особенности;
    • расположение;
    • возраст здания;
    • размеры;
    • инфраструктура;
    • качество внутренней отделки;
    • специализация;
    • система охраны;
    • наличие и тип парковки.

    Все выше перечисленные категории определяют класс объекта.

    1. торгово-развлекательные комплексы и центры, мегамоллы;
    2. торговые центры и гипермаркеты;
    3. супермаркеты;
    4. салоны;
    5. гастрономы, промтоварные магазины, аптеки и т. п.;
    6. торговые павильоны;
    7. киоски;
    8. бутики;
    9. первые этажи и подвалы в жилых домах (9 или 10 зависит от качества

    О том, как выбрать помещение под магазин и как его арендовать, читайте здесь.

    Производственно-складские сооружения

    Характеристики класса А:

    • одноэтажное здание с высотой потолков не менее десяти метров;
    • плоский бетонный пол с высоким индексом проектной нагрузки;
    • наличие административных и бытовых помещений;
    • расположение вблизи главных транспортных магистралей, не далее 40 км от города;
    • прямой доступ на территорию с дороги, удобный въезд, парковка;
    • выделенная погрузочно-разгрузочная зона;
    • оснащение специализированными устройствами;
    • охранная сигнализация;
    • видеонаблюдение;
    • система пожарной безопасности и пожаротушения;
    • устройства регулирования влажности и температуры;
    • тепло и водоснабжение;
    • система аварийного электроснабжения;
    • качественная внутренняя отделка и благоустроенная территория;
    • железнодорожная ветка.

    Производственно-складские помещения класса В имеют следующие характеристики:

    • новое или реконструированное здание прямоугольной формы с высотой потолков не менее 6 метров;
    • один или два этажа;
    • бетонный или асфальтированный пол;
    • отопление;
    • автономное электроснабжение;
    • пандус, грузовой лифт;
    • место для разворота транспорта на территории;
    • охраняемая территория;
    • сигнализация, видеонаблюдение;
    • телекоммуникации;
    • вентиляция;
    • офисные и бытовые помещения;
    • контроль доступа;
    • железнодорожная ветка.

    Класс С это:

    • производственное помещение, ангар с высотой потолков не менее 4 метров;
    • пол асфальтированный или бетонный;
    • офисные и бытовые помещения;
    • площадки для маневрирования транспорта;
    • пандусы, лифты, подъемники;
    • вентиляция и отопление;
    • система пожаротушения и сигнализация;
    • охраняемая территория;
    • система телекоммуникаций;
    • железнодорожная ветка.

    И наконец, помещения класса D это:

    • подвальное или полуподвальное помещение, ангар;
    • вентиляция, отопление;
    • система пожаротушения и сигнализации;
    • охрана;
    • офисные и бытовые помещения;
    • площадка для маневрирования машин;
    • телекоммуникации;
    • железнодорожная ветка.

    [1]

    Универсальные объекты

    1. Премиум. Это современное технологичное здание с высотой потолка не менее 4 метров, с большими окнами, располагающееся вблизи транспортной развязки, метро. Объект оснащен современной системой охраны, пожарной сигнализации, подземным и наземным паркингом.
    2. Люкс. Помещения с качественным ремонтом, пожарной сигнализацией, видеонаблюдением.
    3. Стандарт. Постройки советских времен, но с хорошим ремонтом. Невысокие потолки (3,5 метра), маленькие лифты, неудобная планировка.
    4. Эконом. Расположение в жилом доме, с отдельным входом.

    Согласно звездной классификации:

    • недорогие строительные материалы;
    • санузел, ванные и душевые комнаты на этаже на каждые пять номеров;
    • наличие лифта, эскалатора;
    • телефон с городской и междугородней связью.
  • звезды:
    • в номерах умывальники с горячей и холодной водой;
    • минимум в 50% номеров полноценные санузлы;
    • общие ванна или душ на каждые 20 человек, а туалет на каждые 10 человек;
    • стены и пол санузлов водонепроницаемы.
  • звезды:
    • красивый внешний вид и включенность в архитектурный ансамбль улицы;
    • санузлы с качественно сантехникой, стены и пол водонепроницаемы;
    • наличие лифта и автостоянки;
    • городской телефон во всех номерах;
    • санузлы в каждом номере;
    • наличие ресторана и бара;
    • резервная система горячего водоснабжения.
  • звезды:
    • органичное внедрение в архитектурный ансамбль улицы;
    • интерьеры в единой стилистике;
    • качественный ремонт с использованием дорогостоящих материалов;
    • дорогая сантехника;
    • стены и пол санузлов водонепроницаемы.
  • звезд:
    • уникальный дизайн интерьера;
    • качественная внутренняя отделка;
    • площадь санузла от 4 кв. м.;
    • в каждом номере полноценный санузел и телефон;
    • охранная сигнализация;
    • система кондиционирования, звукоизоляции.

    Для 4 и 5 звезд также обязательным является наличие конференц-зала, медпункта, бассейна, сауны, салона красоты, магазинов, кафе, ресторана, бара.

    Все о том, как открыть гостиницу или хостел и какое помещение для этого выбрать, мы рассказывали в этом материале.

    Заключение

    Качественное понимание классификации объектов коммерческой недвижимости гарантирует правильный выбор и использование их согласно целевому назначению.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-46-18 (Москва)
    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    О краткой классификации недвижимости

    В.А. Вольнова
    сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный оценщик недвижимости
    согласно требованиям Европейских стандартов,
    оценщик I категории ООО «Сибирский оценщик» (город Новосибирск),
    победитель конкурса «Золотое пеРОО» в номинации «Лучший оценщик недвижимости в РОО-2007»

    Читайте так же:  Иск о перерасчете платы за отопление

    В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

    Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, — а это заказчик оценки и потребитель отчета, — что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен. И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

    Сегодня потребители наших услуг также приходят к некому пониманию, что помещения одного назначения, могут значительно различаться по стоимости, так как относятся к различным «весовым категориям», то есть, к разным классам.
    При этом все участники рынка недвижимости, будь то продавцы, покупатели, консультанты, оперируют одними и теми же понятиями, возможно, называя их по-разному, но подразумевая классность объекта недвижимости, что свидетельствует о том, что вопрос назрел и является крайне актуальным.
    На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать следующие:

      Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://www.group21vek.ru/? >Среди имеющихся классификаций торговой недвижимости можно выделить:
    1. Типология торговой недвижимости главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
    2. Классификация, разработанная Urban Land Institute (США) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
    3. Классификация международного совета торговых центров International Council of Shopping Centres (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
    4. Классификация торговых центров, разработанная Российским Советом Торговых Центров (РСТЦ) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)

    Варианты единой классификации объектов складской недвижимости предлогают рынку его наиболее активные игроки – риэлторско-консалтинговые компании. Среди имеющихся классификаций складов можно назвать:

      Классификация, разработанная Международной консалтинговой компанией Knight Frank (http://www.stroi-baza.ru/articles/one.php? >В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.

    Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громозкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров.

    При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.

    В то же время рядовой продавец или покупатель недвижимости может утонуть в количестве факторов и их понимании, или просто махнуть рукой и не тратить время и силы на то, чтобы просто разобраться в приведенных факторах, не являясь профессиональным архитектором или строителем.

    Специалисты компании «Сибирский оценщик» поставили перед собой цель разработки краткой, емкой, понятной оценщикам, риэлторам, аналитикам и потребителям наших услуг, классификации, которая включала бы в себя только те характеристики объектов, которые существенно влияют на стоимость недвижимости. Ведь именно принцип существенности неоднократно повторяется в новых Федеральных стандартах оценки.

    Задача состояла в том, чтобы разработать вариант краткой и понятной классификации объектов трех секторов рынка: офисные, торговые и складские объекты с точки зрения стоимости недвижимости, классификации, предназначенной помочь оценщиков в выборе объектов сравнения при проведении расчетов рыночной стоимости.

    В результате проведенной работы появилась концепция краткой классификации недвижимости, максимально компактной и удобной в применении, адаптированной для оценщиков. Факторы, влияющие на стоимость, расположены в классификации по мере убывания их влияния на стоимость объекта.

    Для определения факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта, применен экспертный метод, применение которого упоминается в новых Федеральных стандартах оценки, который включал:

    • интервью с сотрудниками агентств недвижимости и оценочных компаний города Новосибирска;
    • согласование результатов проведенного опроса;
    • выявление основных ценообразующих факторов, наиболее влияющих на стоимость объекта.

    В качестве экспертов выступали специалисты, имеющие многолетний опыт работы (более 10 лет) в агентствах недвижимости и оценочных компаниях города Новосибирска. В ходе интервью каждому эксперту были заданы соответствующие вопросы, и в результате обработки ответов экспертов были получены по пять основных факторов, наиболее влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости.

    Учитывая задачу, – получение краткой классификации, — каждый тип недвижимости был разделен на 4 класса: А, В, С, Д. Каждому классу присваивается определенный балл, исходя из пятибалльной системы, по мере снижения классности объекта: класс А – 5 баллов, класс Д – 2 балла.

    При этом определены интервалы баллов для отнесения объекта к тому или иному классу. Суммируя баллы факторов, мы получаем некий общий балл объекта, который лежит в том или ином интервале, определяя класс объекта.

    Ниже приводятся краткие классификации трех типов недвижимости: офисные, торговые и складские помещения.

    Краткая классификация офисной недвижимости

    Офисные помещения

    Классификация объектов коммерческой недвижимости. Основные характеристики офисных, складских и торговых зданий.

    Корректная классификация объектов необходима всем участникам цивилизованного рынка коммерческой недвижимости. В ней заинтересованы банки, страховщики, оценщики, риэлторы, собственники, покупатели и арендаторы, в общем все, кто хоть раз столкнулся с объектом коммерческой недвижимости в своей профессиональной деятельности или в быту.
    Читайте так же:  Продолжительность отпуска на 0 5 ставки

    До сегодняшнего дня не существует формальных критериев для классификации коммерческих зданий и сооружений. Тем не менее, у заинтересованных сторон всегда присутствует собственное понимание стоимости объекта, исходя из его основных характеристик и стоимости аналогичных объектов на рынке.

    Конечно, на стоимость объекта оказывает влияние огромное количество факторов, но из них можно выделить основные, понятные и неиболее весомые.

    Ниже приведены таблицы, сформированные нами именно по основным критериям, влияющим, в итоге, на стоимость объектов коммерческой недвижимости.

    Мы учли, что для трех основных групп коммерческой недвижимости — офисная, складская и торговая состав основных характеристик различен. Поэтому и таблиц — три. Они не могут служить справочниками, но позволяют клиентам нашего агентства коммерческой недвижимости ABCproperty.ru получить начальное представление о «классности» объектов.

    Классификация бизнес-центров и офисных зданий.

    Состояние объекта

    Основные характеристики Класс «А» Класс «В» Класс «С» Класс «D»
    Местоположение объекта центр или рядом с центром города на основных магистралях и площадях с удобной транспортной инфраструктурой не центральные районы города;
    рядом с транспортными магистралями
    окраина города,
    неудобный подъезд
    на окраине города, на территории реструктурированных предприятий, в жилых домах
    новостройка, отделка высокого качества эксплуатация до 10 лет,
    качественная отделка в хорошем состоянии эксплуатация более 10 лет, реконструированные здания,
    стандартный ремонт, отделка в хорошем состоянии удовлетворительное состояние, требующее ремонта

    Конструктивные и планировочные решения объекта

    высота потолков — не менее 3м, просторные зоны общего пользования высота потолков — не менее 3м, качественные, хорошо оснащенные зоны общего пользования высота потолков -не менее 2,7 м,
    коридорная система, Не качественные планировки, коридорная система, размещение в подвальных, полуподвальных помещениях

    Паркинг

    многоуровневый наземный или подземный паркинг с входом в здание организованная охраняемая парковка с охраной и удобным подъездом ограниченная возможность паркинга стихийная парковка без охраны

    Инфраструктура

    высокий уровень обеспечения средствами связи и телекоммуникации, наличие конференц-залов, зон бытового обслуживания, питания и отдыха развитая инфраструктура обслуживания бизнеса, включая конференц-залы и бытовое обслуживание неразвитая инфраструктура обслуживания арендаторов отсутствие инфраструктуры обслуживания арендаторов

    Если Вы планируете аренду офисного помещения, ознакомьтесь с разделом аренда офиса.
    Покупателям офисных помещений предназначена информация на странице покупка офиса.

    [2]

    Классификация торговых центров.

    Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов.

    В разделе аренда магазина Вы можете ознакомится с нашимиуслугами для арендаторов торговой недвижимости и получить дополнительную информацию.
    Для покупателей торговых помещений предназначен раздел покупка магазина.

    Классификация складской недвижимости.

    Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним.

    Основные характеристики Склады класса «А» Склады класса «В» Склады класса «С» Склады класса «D»
    Характеристика здания новые одноэтажные складские здания прямоугольной формы из легких металлоконструкций без колонн, или с колоннами с шагом 6-10 м. одно или двухэтажные складские здания, новое строительство или реконструированные ангары, производственные помещения, новые или реконструированные неотапливаемые производственные помещения и ангары, подвальные помещения
    Характеристика помещений ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой — 5 тн на кв.м. Высота потолков не менее 12 метров Высота потолков от 6 метров, пол – асфальт или бетон без покрытия высота потолков от 4 метров, пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия высота потолков — не регламентируется, пол — ограниченно пригоден для движения транспорта

    Расположение объекта

    расположены вблизи центральных магистралей, желательно наличие железнодорожной ветки удобные подъездные пути, близость магистралей, желательно ж/д ветка транспортная доступность для большегрузных автомобилей наличие дороги для автотранспорта

    Техническое оснащение

    система вентиляции, регулируемый температурный режим, система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения, система охранной сигнализации и видеонаблюдения, оптико-волоконные телекоммуникации, система доступа. не менее одного грузового лифта на каждые 2000 кв.м., система отопления, пожаротушения, охранной сигнализации и система видеонаблюдения, телекоммуникации наличие грузовых лифтов, системы отопления, телекоммуникации необязательное наличие механизмов для погрузки-разгрузки и транспортировки грузов

    Транспортная инфраструктура

    площадки для большегрузных автомобилей, площадки для маневрирования большегрузных автомобилей площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей, пандус для разгрузки автотранспорта место для маневрирования и загрузки-выгрузки автотранспорта нет Дополнительные условия офисные и вспомогательные помещения, туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки вспомогательные помещения для персонала вспомогательные помещения для персонала наличие вспомогательных помещений на территории

    Для получения консультаций по аренде или купле-продаже складских помещений в Москве Вы можете обратиться к нашим специалистам. Так же, дополнительную информацию можно получить в разделах: аренда склада.
    и покупка склада.

    Видео (кликните для воспроизведения).

    Мы будем рады если предоставленная нами информация по классам объектов коммерческой недвижимости поможет Вам сориентироваться на этом рынке. Если Вам требуется консультация, или решение какого-либо вопроса по коммерческой недвижимости, пожалуйста, обращайтесь к специалистам нашего агентства недвижимости.

    Источники


    1. Теория государства и права в вопросах и ответах:Учебно-методическое пособие. -5-е изд. исп. — Москва: ИЛ, 2015. — 725 c.

    2. Майринк, Густав Кабинет восковых фигур / Густав Майринк. — М.: Terra Incognita, 2015. — 304 c.

    3. Чиркин, В. Е. Основы сравнительного правоведения / В.Е. Чиркин. — М.: МОДЭК, НОУ ВПО Московский психолого-социальный университет, 2014. — 392 c.
    4. Шубина, Е.Р. Испанско-русский юридический словарь / Е.Р. Шубина, Т.А. Алексеева. — М.: СПб: Юридический центр Пресс, 2018. — 484 c.
    5. Яковлев, Я.М. Половые преступления; Душанбе: Ирфон, 2013. — 450 c.
    Класс объекта коммерческой недвижимости
    Оценка 5 проголосовавших: 1

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here