Процедура отчуждения земельного участка

Самая важная информация и ответы на вопросы в статье: "Процедура отчуждения земельного участка". Актуальность данных для 2020 года вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Статья 54.1. Порядок отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации

Информация об изменениях:

Кодекс дополнен статьей 54.1 с 4 августа 2018 г. — Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ

Положения статьи 54.1 (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ) применяются также в случаях, если решение о сносе самовольной постройки принято в соответствии с Гражданским кодексом РФ до дня вступления в силу названного Федерального закона и самовольная постройка не была снесена в срок, установленный данным решением

Статья 54.1. Порядок отчуждения земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации

1. Отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности, в случае его изъятия в связи с неиспользованием такого земельного участка по целевому назначению или использованием такого земельного участка с нарушением законодательства Российской Федерации осуществляется путем продажи такого земельного участка с публичных торгов в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

2. В случае, если на земельном участке, находящемся в частной собственности, наряду с самовольной постройкой, в отношении которой не были выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, лицом, на которого были возложены такие обязанности, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, расположены иные здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, орган местного самоуправления обеспечивает раздел исходного земельного участка в целях образования земельного участка, на котором расположена только самовольная постройка, при условии, что такой раздел возможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам. В случае, если такой раздел невозможно осуществить без нарушения требований к образуемым или измененным земельным участкам, отчуждение этого земельного участка путем его продажи с публичных торгов не допускается.

[3]

3. В течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка в связи с неиспользованием его по целевому назначению или использованием его с нарушением законодательства Российской Федерации и о его продаже с публичных торгов орган местного самоуправления городского округа, городского поселения по месту нахождения земельного участка или в случае нахождения земельного участка в границах сельского поселения или на межселенной территории орган местного самоуправления муниципального района в отношении земельного участка обеспечивает при необходимости образование нового земельного участка, проведение кадастровых работ, а также проводит публичные торги по его продаже.

4. Начальной ценой изъятого земельного участка на публичных торгах является рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В случае, если принято решение об изъятии земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, начальная цена изъятого земельного участка определяется с учетом исключения из нее расходов на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями. В этом случае расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями также определяются в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

5. В случае, если принято решение об изъятии земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка, и расходы на снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями, а также затраты на подготовку и проведение публичных торгов превышают рыночную стоимость земельного участка, начальная цена земельного участка устанавливается равной одному рублю.

6. В случае, если публичные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, не позднее чем через два месяца после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги, за исключением случая, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи. Начальная цена земельного участка снижается на 20 процентов начальной цены земельного участка на публичных торгах, признанных несостоявшимися.

7. Средства, вырученные от продажи земельного участка с публичных торгов, выплачиваются бывшему собственнику земельного участка за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов, в том числе расходов на проведение кадастровых работ, работ по оценке рыночной стоимости земельного участка.

8. Лицо, которое приобрело по результатам публичных торгов земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, в отношении которой принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, обязано в срок, установленный условиями публичных торгов, но не превышающий срока, установленного пунктом 9 настоящей статьи, исполнить обязательства по сносу самовольной постройки или по представлению в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае нахождения такой постройки на межселенной территории в орган местного самоуправления муниципального района утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки и по приведению ее в соответствие с установленными требованиями за свой счет и (или) с привлечением средств других лиц. При переходе прав на этот земельный участок такая обязанность переходит к новому собственнику земельного участка.

Читайте так же:  Как рекламировать пиво не нарушая закон

9. Срок, устанавливаемый для исполнения обязательств по сносу самовольной постройки или представлению в орган местного самоуправления, указанный в пункте 8 настоящей статьи, утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями, не может составлять более чем двенадцать месяцев, а для исполнения обязательства по приведению самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями — более чем три года.

10. Земельный участок, на котором расположена самовольная постройка и в отношении которого имеется вступившее в законную силу решение суда об изъятии земельного участка в связи с его использованием с нарушением законодательства Российской Федерации, подлежит передаче в собственность муниципального образования, орган местного самоуправления которого обеспечивал проведение публичных торгов по продаже такого земельного участка, в следующих случаях:

1) публичные торги по продаже земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, на условиях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, признаны несостоявшимися;

2) публичные торги по продаже земельного участка, указанного в пункте 1 настоящей статьи, неоднократно признаны несостоявшимися, и сумма затрат на подготовку и проведение публичных торгов превысила начальную цену земельного участка.

11. В случае выявления фактов эксплуатации самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был изъят у собственника путем продажи с публичных торгов, по решению суда договор купли-продажи подлежит расторжению, а земельный участок — передаче в муниципальную собственность по правилам статьи 238 Гражданского кодекса Российской Федерации.

12. В случаях, предусмотренных пунктами 10 и 11 настоящей статьи, какое-либо возмещение правообладателю земельного участка в связи с изъятием земельного участка или расторжением договора купли-продажи не осуществляется.

13. Особенности отчуждения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в связи с их неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением требований законодательства Российской Федерации устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Энциклопедия судебной практики. Условия и порядок отчуждения земельного участка (Ст. 52 ЗК)

Энциклопедия судебной практики
Условия и порядок отчуждения земельного участка
(Ст. 52 ЗК)

1. Только собственник земельного участка вправе принять решение о его продаже

В силу ст. 52 Земельного кодекса РФ отчуждение земельного участка осуществляется его собственником в порядке, установленном гражданским законодательством, только собственник земельного участка вправе принять решение о его продаже.

2. Несоблюдение требований ст. 52 ЗК РФ влечет негативные правовые последствия в виде признания сделки ничтожной

По правилам, установленным ст. 52 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом предусмотренных ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничений оборотоспособности земельных участков.

Согласно п.п. 1 п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемых природных территорий, ограничиваются в обороте.

Таким образом, учитывая, что спорный земельный участок находится на землях, ограниченных в обороте, и в соответствии с названными нормами права не подлежит отчуждению в частную собственность, и принимая во внимание, что в силу п. 6 Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах в пределах водоохранной зоны запрещается проведение строительства, реконструкция зданий, сооружений, коммуникаций и других объектов, а также работ по добыче полезных ископаемых, землеройных и других работ без согласования с бассейновым и другими территориальными органами управления использованием и охраной водного фонда суды первой и апелляционной инстанций в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно признали сделку купли-продажи земельного участка ничтожной и не соответствующей закону.

3. Если земельный участок возмездно приобретен у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник в определенных случаях вправе его истребовать

В соответствии со ст. 52 ЗК РФ отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.

Исходя из правовой позиции, изложенной в пунктах 32, 35, 38 совместного постановления ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

4. Суды при рассмотрении дел об оспаривании действий (бездействия) органов местного самоуправления оценивают все доводы о невозможности продажи земельного участка в связи с его ограничением в обороте

В силу статьи 52 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется с учетом предусмотренных статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничений оборотоспособности земельных участков.

В пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что при рассмотрении дел об оспаривании действий (бездействия) органов местного самоуправления в связи с обращениями собственников объектов недвижимости о приобретении в собственность земельных участков суды оценивают все доводы этих органов о невозможности продажи спорного земельного участка, в том числе и в связи с его ограничением в обороте.

Читайте так же:  Какие пособия выплачиваются после родов

5. Не запрещается распоряжение земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, при отсутствии зарегистрированного права собственности

Статьей 52 ЗК РФ предусмотрено отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных статьей 27 настоящего Кодекса ограничений оборотоспособности земельных участков.

Отсутствие у заинтересованного лица государственной регистрации права собственности на земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения им.

[2]

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В «Энциклопедии судебной практики. Земельный кодекс РФ» собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Земельного кодекса РФ.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке «Энциклопедии судебной практики. Земельный кодекс РФ» использованы авторские материалы, предоставленные Н. Абакумовой, Ю. Безверховой, М. Беликовой, А. Вавиловым, А. Горбуновым, Ю. Гусаковой, Р. Давлетовым, Н. Даниловой, Е. Ефимовой, Н. Иночкиной, А. Исаковой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, М. Орловой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной.

Статья 28. Отчуждение земельных участков

Статья 28. Отчуждение земельных участков

См. комментарии к статье 28 настоящего Федерального закона

1. Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 180-ФЗ в пункт 2 статьи 28 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

2. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением следующих земельных участков:

находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;

занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 настоящей статьи, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 10 мая 2007 г. N 69-ФЗ в пункт 3 статьи 28 настоящего Федерального закона внесены изменения

3. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Абзац второй утратил силу с 1 июля 2006 г.

Информация об изменениях:

По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, — на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

4. При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.

Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 18 июля 2011 г. N 214-ФЗ в пункт 5 статьи 28 настоящего Федерального закона внесены изменения

5. Земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1 — 4 настоящей статьи в границах, которые определяются на основании предоставляемого покупателем кадастрового паспорта земельного участка, если иное не установлено федеральным законом.

Указанный кадастровый паспорт земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

6. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.

При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.

Читайте так же:  Сбербанк справка 2 ндфл за какой период

Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 212-ФЗ пункт 7 статьи 28 настоящего Федерального закона изложен в новой редакции

7. Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 8 ноября 2007 г. N 261-ФЗ пункт 8 статьи 28 настоящего Федерального закона изложен в новой редакции

Видео (кликните для воспроизведения).

8. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель:

лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;

зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;

общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);

не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 29 июня 2015 г. N 180-ФЗ в пункт 9 статьи 28 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

9. При внесении земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования, в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ не применяется ограничение, установленное пунктом 1 статьи 25 настоящего Федерального закона.

Как происходит отчуждение земельного участка?

Согласно Гражданскому кодексу РФ отчуждение земельного участка – это совершение различных сделок или односторонних действий, в результате которых происходит смена собственника надела. Закон допускает добровольное и принудительное отчуждение земли, а переход права собственности может осуществляться на возмездной или бесплатной основе.

Добровольные варианты отчуждения участка

Собственнику земли предоставлен полный комплекс прав по распоряжению указанным имущественным активом, при этом граждане и юрлица вправе самостоятельно выбирать различные варианты отчуждения участка. Исходя из анализа норм ГК РФ и ЗК РФ, отчуждение может осуществляться следующими способами:
  1. добровольный отказ от права собственности, после чего участок будет возвращен в муниципальный или государственный фонд;
  2. совершение возмездных гражданских сделок (например, купля-продажа);
  3. совершение безвозмездных сделок, по итогам которых право собственности возникает у новых владельцев (например, мена, дарение и т.д.).

Если участок входит в состав муниципального и государственного фонда, его отчуждение может происходить только по основаниям, регламентированным в законе – приватизация земли (бесплатная передача наделов гражданам), продажа земли на аукционах или без проведения торгов, и т.д.

Правообладатель также вправе сам решить, на каких условиях ему отчуждать собственный надел – за плату или на безвозмездной основе. Закон не содержит ограничений по бесплатной передаче земли третьим лицам, даже если они не состоят в родственных отношениях с собственником. При этом должны соблюдаться общие стандартные требования по отчуждению участков, зафиксированные в ГК РФ:

  • переход прав собственности должен пройти регистрационную процедуру в Росреестре, после чего соответствующие сведения будут внесены в ЕГРН;
  • для отчуждения должен быть составлен односторонний или двусторонний документ (например, договор купли-продажи);
  • если надел находится в долевой собственности, возмездное отчуждение отдельных долей происходит после уведомления каждого дольщика (одновременно возникает право преимущественного выкупа доли);
  • отчуждение надела, принадлежащего на праве совместной собственности, возможно только при согласии всех правообладателей.

Отчуждение участка порождает у нового владельца обязанности по соблюдению целевого назначения земли, а также законодательных правил землепользования. Также нормативные правовые акты содержат ряд запретов и ограничений на отчуждение земли, если они зарегистрированы надлежащим образом в ЕГРН.

Например, наличие у земельного участка обременения в виде зарегистрированного залога, требует получение согласие у залогодержателя.

Если такое разрешение не будет получено, отчуждение объекта земельной недвижимости будет невозможно, регистрационные службы вынесут отказ.

При добровольном отчуждении земли в отношении объекта сохраняют свое действие все обременения и ограничения. Если участок был передан в аренду, новый правообладатель не имеет права расторгнуть арендное соглашение в одностороннем порядке. Аналогичным образом сохраняют свое действие публичные и частные сервитуты, если они были зарегистрированы в ЕГРН.

При возмездном отчуждении земли условия и порядок оплаты определяют сами стороны. При согласовании цены объекта земельной недвижимости могут использоваться показатели кадастровой или рыночной стоимости. Государственные службы и ведомства не вправе оспаривать цену по сделкам об отчуждении земли, однако при расчете налоговых обязательств будет использованы различные критерии выравнивания стоимости до объективных показателей.

Принудительные варианты отчуждения

В ряде случаев отчуждение земли может происходить без согласия правообладателя, такие основания закреплены в ГК РФ и ЗК РФ. Участок может принудительно перейти в государственный или муниципальный фонд по следующим основаниям:
  1. изъятие наделов для нужд публичных властных органов – государства, субъектов РФ, муниципалитетов (для применения такого основания должен быть вынесен официальный распорядительный акт);
  2. принудительное отчуждение при несоблюдении правил землепользования;
  3. безвозмездная конфискация земли, если такую санкцию предусмотрел суд при вынесении вердикта по уголовному делу;
  4. реквизиция участка при возникновении обстоятельств чрезвычайного характера (например, объявление военного положения).
Читайте так же:  Кредит под залог земельного участка втб

В каждом из перечисленных случаев, кроме конфискации, правообладатель сможет получить денежную компенсацию за изъятый надел, либо аналогичный объект недвижимости. Приоритетным способом является выделение законным правообладателям иных земельных участков взамен изъятого объекта.

Особые условия предусмотрены законом при отчуждении земли ввиду нарушения правил пользования:

  • изъятие участка допускается только путем обращения в судебные инстанции;
  • для отчуждения должны быть выявлены факты нарушения вида разрешенного пользования землей, загрязнения почвы или окружающей среды, а также иные противоправные действия;
  • при отчуждении участка таким способом у собственника будут удержаны средства, связанные с восстановлением характеристик земли и иными расходами по устранению нарушений.

При определении суммы компенсации за основу берется показатель кадастровой стоимости земли. Если правообладатель не соглашается с таким вариантом расчета, он может оспорить оценку в судебном порядке с учетом рыночной цены объекта земельной недвижимости.

В случаях принудительного отчуждения переход права собственности будет регистрироваться на основании судебного акта. Обратиться в регистрационные органы могут заинтересованные службы и ведомства (например, должностные лица Госземнадзора или муниципальных властных органов).

Продажа, обмен, дарение и другие виды отчуждения земель

Согласно законодательству РФ, земельные участки могут находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном пользовании и так далее. Собственник земли волен продать, подарить надел или заключить любую другую сделку, которая касается прав на его имущество. Стоит получить представление о том, в каких случаях это можно сделать и как правильно оформить отчуждение земельного участка.

Передача земельного участка

Основные положения регулирования оборота земель устанавливаются Гражданским кодексом РФ , а особенности – Земельным кодексом РФ . Существует несколько форм собственности:

    государственная – земли, которые не находятся в собственности у граждан или муниципалитета;

В отношении некоторых земель государственной и муниципальной собственности установлены ограничения оборота – участки, перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ, нельзя передавать в собственность и приватизировать.

Территории, находящиеся в частной собственности, как и другое имущество, подлежат передаче по наследству, дарению, продаже, или передаются другим способом. Это называется отчуждение земли:

  • в возмездной либо безвозмездной форме;
  • добровольное или принудительное.

От того, какой объем прав передается при заключении сделок, последние можно разделить на 2 группы:

  • купля-продажа, мена, дарение, выкуп участка. Предполагается передача всех прав на владение, пользование и распоряжение, в соответствии со ст. 207 Гражданского кодекса РФ;
  • аренда, передача по доверенности или доверительное управление. Осуществляется лишь временная передача права пользования, поэтому отчуждением такие сделки не являются.

Любое распоряжение имуществом возможно, лишь если участки прошли процедуру регистрации права собственности и поставлены на кадастровый учет в соответствии с Законом РФ от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» .

Только наличие информации о земельном участке с отображением основных характеристик в Росреестре является подтверждением законных прав на обладание им. Соблюдение этого условия делает возможным полноценное владение и распоряжение наделом в соответствии с гражданским законодательством, определяющим что такое отчуждение земельного участка.

Для граждан доказательством права собственности и подтверждением регистрации в Реестре является кадастровый паспорт.

Все условия сделки оговариваются в договоре, который составляется в 3 экземплярах: для продавца, покупателя и органа государственной регистрации.

Если надел принадлежит несовершеннолетнему гражданину или находится в общедолевой собственности, предусматривается нотариальное удостоверение.

Факт перехода собственности при отчуждении земли удостоверяется государственной регистрацией в соответствии с Законом РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Каким образом может происходить отчуждение

Согласно Земельному кодексу РФ, гражданам могут быть предоставлены участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Основанием для отвода, в соответствии со ст. 39.1 ЗК РФ, служит:

  • решение органа исполнительной власти,
  • договор безвозмездного использования;
  • договор купли-продажи (проведение торгов, аукционов, конкурсов).

Нюансы передачи гражданам федеральных и муниципальных земельных наделов обсуждаются в материале «Отвод земельного участка».

Собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться наделом по своему усмотрению, в том числе отчуждать землю. Передача прав на нее классифицируется следующим образом:

  • добровольная передача: купля-продажа, мена, дарение;
  • отказ собственника от законного права (рента);
  • принудительное изъятие земельного участка на основании решения суда о прекращении права собственности.

Любое отчуждение должно происходить в соответствии с законом, иначе завладение землей будет считаться самовольным захватом либо неправомерной передачей участка.

Занятие надела без правовых оснований является административным правонарушением, за которое предусмотрена ответственность по ст. 7.1 КоАП РФ .

Добровольное отчуждение имущества

Отчуждение земельных участков по воле собственника регулируют нормы гражданского законодательства о сделках и договорах. Как правило, в этой двухсторонней сделке присутствует передающая и принимающая сторона.

Право собственности переходит после заключения договора и регистрации изменений в Россреестре, иногда при согласии третьих лиц. Например:

  • отчуждение земельного участка, находящегося в долевой собственности, требует согласия всех владельцев;
  • отчуждение земель сельскохозяйственного назначения возможно только при отказе от преимущественного права покупки муниципальных органов;
  • отчуждение надела, приобретенного в период брака, происходит при наличии нотариально удостоверенного согласия второго супруга.

Участниками сделки могут быть физические и юридические лица, государство и муниципальные органы.

Принудительное отчуждение земельного участка

Способы отчуждения частной собственности условно разделяются на 2 группы:

  • экспроприация, в основе которой лежат общеполезные цели;
  • конфискация – санкция за правонарушение.

Конфискация земельного надела, находящегося в частной собственности, возможна только по решению суда в случаях, когда участок используется не по назначению либо не используется совсем. В некоторых случаях предполагается принудительное изъятие участков без компенсации стоимости недвижимости:

  • обращение взыскание на имущество по обязательствам собственника;
  • истребование имущества из чужого незаконного владения.
Читайте так же:  В какой срок должны быть проведены торги

При экспроприации возможно изъятие земельных наделов для нужд государства или муниципалитета в национальных интересах, для общественной пользы или безопасности. Владельцу выплачивается компенсация.

На каких условиях можно отчуждать объект

В зависимости от способа передачи права собственности устанавливается определенный порядок. Для добровольного отчуждения земельного участка существуют следующий алгоритм:

  1. Определение стоимости надела по согласованию сторон или на основании заключения экспертной организации.
  2. Подписание договора купли-продажи.
  3. Регистрация права собственности в Росреестре.

Порядок купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения устанавливает ст. 8 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» . Владелец обязан письменно и под расписку уведомить муниципальное образование о намерении продать надел, указать стоимость и другие условия сделки. Муниципалитет имеет преимущественное право покупки по цене, объявленной продавцом.

Земли сельскохозяйственного назначения не могут отчуждаться, если органы местного самоуправления не отказались от их приобретения и в 30-дневный срок продавец не получил извещения о намерении купить надел.

Главным условием совершения сделок с землей является ее оборотоспособность. Ограничения на передачу ЗК РФ устанавливает для:

  • государственных заповедников и национальных парков;
  • участков, входящих в состав земель лесного фонда;
  • особо охраняемых природных территорий;
  • наделов, расположенных рядом с водными объектами государственной или муниципальной собственности.

Если эти ограничения не распространяются на отчуждаемый земельный участок, передача права собственности возможна на общих условиях.

В каком порядке выполняется отчуждение

Единственная сделка с земельными участками, которая заключается в устной форме, – аренда до 1 года. Поэтому первый этап отчуждения – заключение письменного договора с указанием:

  • сторон и предмета договора с точными характеристиками;
  • отсутствия запрета на совершение сделок и обременений: залога, аренды, сервитутов;
  • цены договора и способа оплаты;
  • других обязательств сторон.

Следующий этап – регистрация перехода права собственности. Фактически отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется только после регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Частичное отчуждение надела

Нередки случаи, когда земельный участок имеет несколько собственников и один из них решает продать, подарить или обменять свою долю. Общий принцип права собственности не запрещает им распоряжаться своей частью имущества. Но для этого необходимо известить остальных владельцев о намерении произвести долевое отчуждение земельного участка, находящегося в частной собственности.

Продавец доли обязан направить уведомление в письменной форме, в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку совладельцы имеют преимущественное право покупки, третьи лица смогут выкупить часть участка лишь если никто из них в течение 1 месяца не откликнется на это предложение.

Если участок можно делить, раздел выполняется по соглашению сторон или по решению суда (ст. 252 Гражданского кодекса РФ). Общая долевая собственность в этом случае прекращается, а каждый совладелец может оформить регистрацию права собственности на отдельный участок. После этого распоряжение недвижимостью происходит в общем порядке.

Отчуждение доли сельхозназначения выполняется в соответствии со ст. 12 Закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ и нормами гражданского законодательства. Без выделения надела и с учетом преимущественного права приобретения совладельцами участник долевой собственности вправе:

  • продать, подарить или завещать свою долю;
  • отказаться от права собственности;
  • внести участок в уставной капитал сельскохозяйственной организации;
  • передать надел в доверительное управление.

Распоряжение земельным участком сельскохозяйственного назначения, который находится в долевой собственности более чем 5 человек, происходит на основании решения владельцев, принятого на общем собрании.

Изъятие земельного участка

Понятие реквизиции имущества установлено в ст. 51 ЗК РФ. В случае чрезвычайных обстоятельств и в целях защиты жизненно важных интересов граждан надел может быть изъят. Собственнику такого участка возмещаются убытки и выдается документ о реквизиции.

Если после прекращения обстоятельств вернуть надел невозможно, владельцу предоставляется равноценный участок или выплачивается рыночная стоимость реквизированной земли.

Реквизиция может применяться не только для собственников, но и при постоянном пользовании, наследуемом владении или безвозмездном срочном пользовании.

Правовые аспекты изъятия земельных участков рассматриваются в статье «Реквизиция земельного участка».

Заключение

Любое отчуждение земельного участка влечет утрату права собственности на него лишь после государственной регистрации. Порядок и условия процедуры зависят от формы сделки. Участки можно передавать добровольно, принудительно, на возмездной и безвозмездной основе. При несоблюдении закона договора могут признать недействительными, что влечет за собой отказ в переходе права собственности. Поэтому прежде чем распорядиться недвижимостью, желательно изучить правовые аспекты отчуждения земельных участков.

Видео (кликните для воспроизведения).

Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.

[1]

Источники


  1. Сидорова, Е.В. Используем сервисы Google. Электронный кабинет преподавателя: моногр. / Е.В. Сидорова. — М.: БХВ-Петербург, 2015. — 966 c.

  2. Астахов, Павел Правописные истины, или Левосудие для всех / Павел Астахов. — М.: Эксмо, 2016. — 368 c.

  3. Гамзатов, М.Г. Английские юридические пословицы, поговорки, фразеологизмы и их русские соответствия; СПб: Филологический факультет СПбГУ, 2011. — 142 c.
  4. Воробьева, Ольга Составление договора. Техника и приемы / Ольга Воробьева. — М.: Юрайт, 2015. — 192 c.
  5. Темнов, Е. И. Теория государства и права / Е.И. Темнов. — М.: КноРус медиа, 2014. — 589 c.
Процедура отчуждения земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here