Регламент по сносу самовольных построек

Самая важная информация и ответы на вопросы в статье: "Регламент по сносу самовольных построек". Актуальность данных для 2020 года вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Снос самостроя по велению местных властей не расходится с Конституцией

Вступивший в силу в прошлом году порядок принятия решений о сносе самовольных построек во внесудебном порядке (п. 4 ст. 222 ГК РФ) не противоречит Конституции РФ — к такому выводу пришел КС РФ по итогам рассмотрения обращения депутатов Госдумы. Более того, судьи подтвердили, что сносу не препятствуют ни наличие регистрации права собственности на самострой, ни тот факт, что постройка была возведена до даты вступления в силу указанных поправок в ГК РФ.

Органы местного самоуправления могут принимать решения о сносе самовольных построек без обращения в суд совершенно спокойно. На днях Конституционный суд РФ обнародовал Определение от 27.09.2016 № 1748-О «Об отказе в принятии к рассмотрению запроса группы депутатов Государственной думы о проверке конституционности пункта 4 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором разъяснил, что оспариваемая норма не противоречит основному закону страны. А значит, местные власти могут устраивать «ночи длинных ковшей» при условии, что самовольные постройки и процедура принятия решения об их сносе соответствуют требованиям п. 4 ст. 222 ГК РФ.

Снести самовольную постройку можно без судебного решения

Федеральный закон от 13.07.2015 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон „О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации“» (вступил в силу 15 сентября 2015 г.) дополнил норму, регулирующую правовой статус самовольных построек, новым положением. Так, п. 4 ст. 222 ГК РФ теперь предусмотрен внесудебный порядок принятия и приведения в исполнение решения органов местного самоуправления о сносе самовольных построек, при условии, что:

самовольная постройка создана или возведена на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей;

земельный участок, на котором находится самовольная постройка, расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

После принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления уведомляет лицо, которое такую постройку возвело, о необходимости снести ее в добровольном порядке в течение установленного срока (не более 12 месяцев). Алгоритм действий по обнародованию решения о сносе предусмотрен также для ситуации, когда лицо, осуществившее самовольную постройку, не выявлено (подробнее см. «ЭЖ», 2016, № 13, с. 14 «Местная администрация приняла решение о сносе постройки на основании ст. 222 ГК РФ. Что делать ее владельцу?»; 2015, № 34, с. 14).

Реализация предоставленной законом возможности не заставила себя ждать. Правительство г. Москвы приняло постановление от 08.12.2015 № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы», на основании которого в феврале, а затем в августе 2016 г. были проведены работы по сносу торговых павильонов и других объектов в Москве (постановление Правительства г. Москвы № 356-ПП от 28.06.2016). Поскольку первый этап работ проходил в ночное время, в народе это мероприятие окрестили «ночью длинных ковшей».

Заметим, что сносом самовольных построек во внесудебном порядке занялись не только московские власти (см., например, постановление АС Северо-Западного округа от 06.07.2016 по делу № А66-14959/2015).

Через пару месяцев после первой волны сносов на сайте политической партии КПФР появилась информация о том, что представители фракции этой партии в Госдуме направили в Конституционный суд РФ запрос о проверке конституционности п. 4 ст. 222 ГК РФ.

Госрегистрация права собственности не мешает сносу самовольных построек

Необходимость проверки спорной нормы на соответствие Конституции депутаты обосновали тем, что из-за неопределенности ее положений, которая порождает на практике их неоднозначное толкование и возможность произвольного применения, органы местного самоуправления получают право решать вопрос о праве собственности во внесудебном порядке посредством принятия решения о сносе:

постройки, возведенной до вступления оспариваемых законоположений в силу;

постройки, в сносе которой ранее было отказано решением суда или право собственности на которую было зарегистрировано уполномоченным государственным органом в установленном законом порядке.

По мнению депутатов, п. 4 ст. 222 ГК РФ не соответствует ст. 10, ч. 1 ст. 19, ч. 3 ст. 35 , ч. 1, 2 ст. 46, ч. 1 ст. 54 и ч. 1 ст. 118 Конституции РФ.

Однако КС РФ не увидел расхождений в содержании п. 4 ст. 222 ГК РФ и основного закона страны.

В Определении от 27.09.2016 № 1748-О судьи отметили, что ст. 35 Конституции РФ, которая закрепляет гарантии права собственности, относится только к праву, возникшему на законных основаниях. Государственная регистрация права собственности представляет собой формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав, возникающих из имущественных отношений, объектом которых является недвижимое имущество. При этом госрегистрация не может подменять собой основание возникновения, изменения и прекращения права. Наличие госрегистрации права на самовольную постройку само по себе не исключает возможности принятия уполномоченным органом решения о сносе такого объекта. Лицо, чье право зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, вправе обжаловать решение о сносе в суде.

Судьи отметили, что в судебной практике уже давно сложился подход, согласно которому даже при наличии госрегистрации права на самовольную постройку может быть принято решение о ее сносе. Нюанс только в том, что речь идет о решении суда, а не органа местного самоуправления (п. 23 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22).

Новый порядок сноса самостроя дает время обратиться в суд

Как уже было сказано выше, оспариваемая норма (п. 4 ст. 222 ГК РФ) предусматривает не только право органа местного самоуправления принять решение о сносе самовольной постройки, отвечающей определенным условиям, но и порядок информирования о таком решении в первую очередь лица, которое такую постройку осуществило. Следовательно, считает КС РФ, такое лицо может прибегнуть к гарантированному ему способу судебной защиты — оспорить принятое органом местного самоуправления решение в суде. Срок сноса, который указывается в решении о сносе самовольной постройки, не может быть произвольным, а устанавливается с учетом характера самовольной постройки (но не может составлять более чем 12 месяцев) и должен предоставлять заинтересованному лицу время для обращения в суд. Последний же вправе приостановить действие оспариваемого решения в части, относящейся к административному истцу, или приостановить совершение в отношении административного истца оспариваемого действия (ч. 1, 2 т. 85, ст. 223 КАС РФ).

[3]

Орган местного самоуправления в случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, не выявлено, обязан разместить сообщения о планируемом сносе самовольной постройки в интернете, а также на земельном участке, на котором создана самовольная постройка. Снос самостроя в этом случае может быть осуществлен не ранее, чем через два месяца после дня размещения информации в интернете. Данные положения п. 4 ст. 222 ГК РФ создают дополнительные гарантии информирования лица, осуществившего самовольную постройку, позволяющие ему прибегнуть к средствам судебной защиты.

Читайте так же:  Как проходит призывная комиссия в армию

КС РФ разъяснил, что закрепленный в оспариваемой депутатами норме порядок принятия решений о сносе самовольных построек применяется и к тем из них, которые были возведены до 15 сентября 2015 г.

Если самовольную постройку перестроили, то ее можно снести без суда

Судьи обратили внимание на то, что в случае спора признание постройки самовольной и проверка правомерности ее сноса осуществляется судом, в том числе в рамках процедуры оспаривания решения о сносе самовольной постройки или в рамках процедуры оспаривания действий по ее сносу.

При рассмотрении исков муниципалитетов о сносе самовольных построек суд выясняет, имелись ли нарушения градостроительного и земельного законодательства при возведении спорного объекта. При отказе в удовлетворении требований органа местного самоуправления суд обеспечивает защиту прав владельца спорного объекта, признавая де-факто его действия правомерными или не выходящими за рамки незначительных формальных нарушений, не влияющих на права третьих лиц и не создающих угрозу для жизни и здоровья граждан. Если при наличии такого судебного акта орган местного самоуправления примет решение о сносе самостроя по мотивам и доводам, которые суд ранее не принял, то это будет означать нарушение требования об обязательной силе судебного решения. Такие решения органов местного самоуправления не согласуются с конституционным правом на судебную защиту.

Однако при изменении фактических обстоятельств (например, при реконструкции объекта и создании на его основе нового, не отвечающего требованиям безопасности) или если суд не дал оценку наличию либо отсутствию перечисленных в п. 4 ст. 222 ГК РФ специфических оснований для сноса самовольной постройки, самострой можно будет снести.

Новый закон разрешил не сносить некоторые самовольные постройки

Президент Владимир Путин подписал 4 августа сего года закон, вносящий изменения в Гражданский кодекс РФ, где речь идет о больной проблеме практически всех регионов страны – самовольном строительстве. В этом документе появились новые правила, разъясняющие, кто может сносить самострой, когда и за чей счет. Немаловажно, что собственники таких объектов при определенных условиях получат шансы на спасение своего имущества.

– Федеральный закон № 339 « О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ и статью 22 ФЗ « О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» уточняет понятие « самовольная постройка», ограничивает правила принятия решений об их сносе, а также защищает права владельцев объектов, которые не знали об ограничениях на строительство на принадлежащем им земельном участке, – говорит Роман Савичев. – Итак, постройка считается самовольной, если возведена без необходимых разрешений или с существенным нарушением строительных норм и правил, установленных на дату создания объекта. Уточнение по поводу даты – весьма существенное. Раньше, чтобы признать постройку самовольной, было достаточно любого, даже « свежего» нарушения градостроительного регламента, зафиксированного на дату судебного спора.

В статью 222 ГК РФ ( « Самовольная постройка») введено очень важное уточнение, которое защищает добросовестных приобретателей. В законе сказано, что не является самовольной постройкой объект, возведенный с нарушением ограничения использования земельного участка, если собственник не знал о существующем запрете. На практике такая ситуация встречалась довольно часто: гражданин действует добросовестно – построил объект, получив все необходимые разрешения, а потом вдруг выясняется, что здание (или павильон) стоит на земельном участке « с особыми условиями использования», например, в полосе отвода инженерных сетей. Такому человеку говорят: ты нарушил при строительстве недвижимости расстояние до газопровода или электрокабеля, зарытого в земле, поэтому твою самовольную постройку надо сносить. При этом никого не интересовало, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) вообще могли отсутствовать сведения об ограничении на строительство в этой конкретной зоне. И кстати, московские власти в 2015 году воспользовались в числе прочих именно этим аргументом, когда снесли в столице бульдозерами несколько сотен объектов торговли.

Новый же закон освобождает граждан от ответственности, если они не подозревали об « ограничительном» статусе земельных участков. В этом случае самовольную постройку не будут признавать самостроем, а значит, и сносить.

Вообще следует отметить, что до вступления ФЗ № 339 в силу органы местного самоуправления довольно широко практиковали издание постановлений о сносе самостроев. Теперь же такие решения, как правило, будут приниматься в судебном порядке. Муниципалитеты смогут ликвидировать самострой своей властью лишь в исключительных случаях, например, когда он возведен на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта. При этом срок для сноса устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не менее чем три месяца и не более чем год. Все работы – за счет виновного лица. В соответствии с новым законом органы местного самоуправления не смогут принимать решения о сносе недвижимости, право собственности на которое зарегистрировано в ЕГРН или признано судом, а также в отношении многоквартирного здания, жилого или садового дома. (Исключение составляют ситуации, когда сохранение таких построек угрожает жизни и здоровью граждан.)

Обращает на себя внимание еще одна важная, я бы даже сказал, « революционная» новелла, которая предусматривает механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. Раньше для какого-нибудь павильона, признанного самостроем, исход был один – снос, а теперь, если нарушения не столь велики, суд может дать хозяину срок от от 6 месяцев до 3 лет, чтобы узаконить спорный объект, предварительно приведя его в соответствие с правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и т. д. Эти работы должен выполнить за свой счет собственник самостроя либо владелец земельного участка, на котором расположен этот объект.

Новый ФЗ № 339 регулирует и правила изъятия земельного участка. Это произойдет в случае, если участок используется не по целевому назначению, если в результате эксплуатации снижается плодородие земель либо причиняется вред окружающей среде. И наконец, внимание, если на земельном участке возведена самовольная постройка и ее собственник не выполнил обязанности по сносу объекта или приведению в соответствие с установленными требованиями. То есть у владельца самостроя, отказавшегося его сносить, вполне могут изъять земельный участок по закону.

Безусловно, новый закон прогрессивен по своей сути. Однако за его рамками остается ряд вопросов. Например, неясно, распространяется ли понятие « самовольное строительство» на незавершенные объекты. Непонятно также, в каких случаях возможен только снос, а когда суд даст нарушителю второй шанс – привести постройку в соответствие с установленными требованиями. Согласитесь, « вилка» в данном случае может привести к злоупотреблениям. Однако надеюсь, судебная практика выработает подходы к решению спорных вопросов.

Снос самовольной постройки по правилам с 4 августа 2018 года

Снос самовольной постройки по новым правилам с 04.08.2018г.

Уточнено понятие самовольной постройки

  • Как и раньше самовольной постройкой, считается возведенное здание, строение, сооружение:
  • на не предоставленном участке, то есть, если дом, склад, гараж фактически есть на участке, а документы, подтверждающие предоставление этого участка, отсутствуют;
  • если разрешенный вид использования участка не допускает строительства. Например, участок предоставили под огородничество, а владелец участка построил жилой дом;
  • постройка возведена без разрешения на строительство;
  • здание, строение, сооружение построили с нарушением градостроительных или строительных правил. Такое может случиться, если, например, дом расположен за пределами красных линий.
Читайте так же:  Как платят больничный лист работодатель

В отличие от старой редакции, новый закон предусмотрел случаи, когда, несмотря на формальные признаки самовольной постройки, объект недвижимости нельзя признавать самовольной постройкой и сносить.

1. Не признается самовольной постройкой недвижимость, которая построена с нарушением ограничений, установленных для данного участка, если владелец участка не знал и не мог знать о таких ограничениях. Например, если в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовали сведения об особом статусе зоны, в которой размещена постройка. Владелец здания не должен страдать из-за того, что запрещения и ограничения не были в открытом доступе. Такую постройку нельзя сносить.

2. Нельзя считать самовольной постройкой ту, которая возведена с нарушением разрешенного использования земельного участка на момент начала строительства, если на момент выявления постройки разрешенное использование допускает такое строительство. То есть за прошлое нарушение карать нельзя, если сейчас на таком участке можно строить.

3. Если разрешения и согласования на строительство нужно было получать на момент начала строительства, а на момент выявления постройки нет обязанности в получении разрешений и согласований, то постройка также не является самовольной.
Если на момент начала строительства не требуется получения разрешений и согласований, которые действуют сейчас, то постройка также не является самовольной.

4. Нельзя считать самовольной постройкой объект, который не соответствует действующим на начало его возведения градостроительным или строительным нормам, если на момент выявления постройки такие правила уже отменены.

5. Нельзя считать самовольной постройкой объект, который не соответствует действующим сейчас градостроительным или строительным нормам, но полностью соответствовал таким нормам на момент возведения.

Иными словами, сейчас в ст. 222 ГК РФ закреплен принцип проверки объекта недвижимости на соответствие правилам постройки и получения разрешений на момент постройки, а не на момент обнаружения такой постройки или судебного разбирательства.

Последствия возведения самовольной постройки: снос или реконструкция

В прежней редакции ст. 222 ГК РФ было указано, что самовольная постройка подлежит сносу, если в судебном порядке на нее не будет признано право собственности.
Сейчас законодатель допускает как признание права собственности и снос, так и приведение постройки в соответствие с действующими градостроительными, строительным нормами и правилами. Например, если нарушена этажность, то сносить этаж, конечно, неприятно и дорого, но все-таки это позволит сохранить здание целиком. Или, например, дом с пристройкой вышел за пределы красной линии. Вместо полного сноса придется пожертвовать пристройкой, но удастся сохранить дом.

Еще одно нововведение заключается в том, что введен запрет на использование самовольной постройки. То есть, в доме запретят проживать, складом или цехом — пользоваться, завозить и вывозить вещи, продукцию и т.д. Пока не определено, в каком порядке и кто будет осуществлять контроль за использованием самовольной постройки, и каковы будут меры ответственности. Раньше предусматривался штраф за эксплуатацию (использование) самовольной постройки без ввода в эксплуатацию (ст. 9.5 КоАП РФ). Но с 04.08.2018г. требование о получении разрешений на ввод в эксплуатацию частных домов отменено. Видимо, пока к ответственности за использование частных и дачных домов граждан не будут привлекать к ответственности. По крайней мере ни порядок, ни основания привлечения к такой ответственности законом не предусмотрены.

Кто может принять решение о сносе

По общему правилу решение о сносе или приведении постройки в соответствие с действующими требованиями принимает суд.

При этом запрещено принимать решение о сносе индивидуальных жилых, дачных, садовых домов, расположенных на участках, предоставленных, соответственно, под ИЖС, ЛПХ, дачное строительство или садоводство при одновременном соблюдении трех условий (ст. 22 закона «О введении в действие части первой ГК РФ»):
1. права на эти объекты зарегистрированы до 01.09.2018г.;
2. параметры этих строений соответствуют предельным параметрам, предусмотренным действующими правилами землепользования и застройки и (или) федеральными законами;
3. земельный участок под домом, строением принадлежит собственнику постройки на праве собственности или ином законном праве.

Местные власти вправе сносить самовольные постройки без суда

Новыми поправками законодатель разрешил органу местного самоуправления принимать решения о сносе самовольных построек. Такое право и особенности его применения предусмотрены п. 4 ст. 222 ГК РФ и ст. 22 Закона «О введении в действие части первой ГК РФ». У такого права очень много ограничений, и сносить все подряд не будут.

Итак, по порядку.

Принимать решение о сносе местные власти могут только в отношении построек, расположенных на муниципальных землях или государственных, находящихся в ведении органов местного самоуправления.

На частных землях ничего сносить без судебного решения нельзя. Исключение составляют случаи, если постройка угрожает жизни и/или здоровью людей.

Муниципалитет вправе принять решение о сносе самовольной постройки на муниципальной земле без дополнительного судебного решения, в следующих случаях:

1. постройка возведена на участке, на который отсутствуют документы об отводе такого участка, при этом необходимость получения такого документа предусмотрена действующими на момент начала постройки правилами;

2. вид разрешенного использования земельного участка не допускает размещения возведенного объекта, и при этом участок находится на землях общего пользования. Например, участок предоставлен в парковой зоне (земли общего пользования) под размещение летнего кафе без капитальных строений, а к осени там «вырос» каменный ресторан. Такое здание снесут без суда по решению местных властей. Именно так теперь будут сносить постройки на пляжах, в скверах, на площадях;

3. вид разрешенного использования земельного участка не разрешает строительство возведенной постройки, и постройка находится в границах зоны с особыми условиям использования территории. В данном случае помимо решения о сносе может быть принято решение о приведении постройки в соответствие с действующими правилами и требованиями.

Тут есть особенности. Снести или обязать реконструировать можно по решению властей, без обращения в суд, если:
1) режим использования такой территории не допускает строительства такого объекта;
2) режим использования допускает строительство, но нет разрешения на само строительство. При этом границы зоны должны быть установлены на начало постройки, и правило о получении разрешения должно действовать тоже на начало строительства.

Какие постройки нельзя снести без суда

Законом специально установлены случаи, в которых муниципалитет не вправе без решения суда сносить или обязывать реконструировать самовольные постройки. Так запрещено без обращения в суд принимать решения о сносе многоквартирных жилых домов, садовых, индивидуальных жилых и дачных домов.

[2]

Нет у муниципалитета полномочий сносить или обязывать реконструировать постройки, если право собственности уже зарегистрировано в ЕГРН или право собственности признано судом, или уже есть решение об отказе в сносе самовольной постройки.

В любом случае орган местного самоуправления без обращения в суд не вправе принимать решение о сносе или реконструкции построек:
1. которые относятся к имуществу религиозного назначения;
2. которые возведены до 14 мая 1998 года без разрешения на строительство;
3. которые построены до введения в действие Земельного кодекса РФ (29.10.2001г.- дата официального опубликования) на земельном участке, на который нет правоустанавливающих документов.

В этих случаях решение о сносе или реконструкции может принять только суд. При этом в суде можно признать право собственности на самовольную постройку.

Читайте так же:  Можно ли получить больничный без полиса

В какие сроки сносят самовольные постройки

Новыми поправками установлены минимальные и максимальные сроки для сноса самовольной постройки или приведения ее в соответствие с действующими нормами.

Срок для сноса не может быть установлен менее 3 и более 12 месяцев. Срок для приведения постройки в соответствие с действующими правилами не может составлять менее 6 месяцев и более 3 лет.

Новые поправки продолжают курс на борьбу с самостроем, но владельцы частных, дачных, садовых, жилых домов могут в любом случае рассчитывать на судебное разбирательство в случае претензий со стороны властей. Сносить без суда и возможности узаконения самовольной постройки такие дома нельзя.

Узаконивание (легализация) самостроя

Согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольная постройка — это здание, сооружение или другое строение, возведенное на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительство на нем данного объекта, либо возведенное или построенное без получения на это необходимых согласований, разрешений, в том числе с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Виды самовольного строительства

Видео (кликните для воспроизведения).

Самый распространённый вид самостроя в Москве — это самовольная реконструкция — когда происходит изменение параметров существующего здания, появляются так называемые пристройки, надстройки, в том числе мансардные этажи, антресоли, переоборудование чердаков и подкровельного пространства и т. д.

В последнее время появилась тенденция самовольной реконструкции складских или бывших производственных зданий, т. е. когда внутри одноэтажного здания с высотой обычно 10–12 метров обустраивают 2 или 3 этажа внутри, называя это антресолью, не увеличивая при этом общую высоту здания и площадь застройки, при этом увеличивая общую полезную площадь здания в 2–3 раза.

Второй вид самостроя — это самовольное строительство , то есть возведение с нуля, когда на пустом месте строят здание без разрешения на строительство, либо, когда сносят старое здание, а на его месте строят новое, большей площади и этажности.

Постановления Правительства Москвы №819-ПП и №829-ПП

Правительством Москвы приняты два ключевых постановления, касающиеся борьбы с самостроями в Москве и регулирующие порядок принятия и реализации решений в отношении самостроев:

  1. Постановления Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков».
  2. Постановление Правительства Москвы от 8 декабря 2015 г. N 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы».

Помимо этого, 03 августа 2018 г. принят Федеральный закон N 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»», согласно которому предусматривается снос самовольно возведённых (реконструированных) объектов только по решению суда . Также у правообладателя появилась возможность привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями (легализовать или узаконить). На это отводится срок от 6 месяцев до 3 лет. В результате на такую постройку может быть оформлено право собственности.

Сейчас Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости в г. Москве (ГИН) проводится планомерная работа по выявлению и пресечению фактов самовольного строительства или реконструкций объектов недвижимости. При выявлении признаков самовольного строительства, сотрудниками Госинспекции по недвижимости составляется соответствующий акт, фиксирующий данные нарушения, который направляется собственнику и в Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ). В случае если собственник не предпринимает никаких действий по узакониванию самостроя, ДГИ подает на правообладателя земельного участка в суд за использование земельного участка не по назначению и с требованием о сносе здания.

Порядок узаконивания (легализации) самостроя

Согласование объектов самовольного строительства или незаконной реконструкции в Москве возможно одним из двух способов:

  1. В административном порядке — через Градостроительную земельную комиссию (ГЗК) — это наиболее эффективный метод узаконивания объекта, данная процедура значительно проще и короче по срокам, чем судебный процесс.

Процесс узаконивания начинается с подачи заявления на имя Заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М.Ш. с просьбой рассмотреть вопрос о сохранении объекта недвижимости в существующих объемах. После этого Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) проводится процедура обследования объекта и земельного участка, на котором он расположен, направляются запросы в другие инстанции (Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ), Москомархитектура, Префектура, Мосгоргеотрест и т. д.) с целью формирования «общей картины» для вынесения вопроса на рассмотрение ГЗК.

ГЗК, рассмотрев Ваше обращение на заседании Рабочей группы, может принять решение:

  • «положительное» — о сохранении объекта путём прохождения собственником ряда мероприятий по узакониванию (легализации), в том числе оплаты штрафа в бюджет города;
  • «отрицательное» — о передаче дела в суд с требованием о сносе объекта или возврату в первоначальное состояние — если выявлены какие-либо нарушения, риски и т. д. или если собственник объекта не принимает дальнейшие условия по узакониванию (легализации), а также оплате штрафа.

При принятии ГЗК положительного решения, т. е. о сохранении объекта, вносятся изменения в ПЗЗ и оформляется ГПЗУ с новыми параметрами строительства, разрабатывается и согласовывается проектная документация на объект, получается разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Параллельно переоформляются земельные отношения с городом — вносятся изменения в Договор аренды земельного участка в части изменения параметров объекта и вида его разрешенного использования (при необходимости).

  1. Узаконивание через суд. Часто собственники начинают узаконивание самостроя через суд не по своей инициативе, а когда становятся ответчиками по иску Департамента городского имущества г. Москвы (ДГИ).

Метод узаконивания самостроя через суд мы используем крайне редко, только если видим и понимаем, что решение суда может быть в нашу пользу. В противном случае, если очевидно, что ситуация безнадежная и судебный процесс может быть проигран, мы не беремся за данный вопрос.

Процесс узаконивания самостроя через суд отличается от узаконивания через ГЗК только тем, что у Вас на руках будет судебное решение о возможности узаконить Ваш самострой, в т. ч. получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и внести изменения в Росреестр, но только в том случае если объект не нарушает права третьих лиц, не представляет опасность жизни и здоровью, и построен согласно градостроительным нормам и правилам. При этом не будет гарантий того, что Москомархитектура согласует архитектурно-градостроительное решение (АГР) Вашего самостроя, без которого невозможно будет получить разрешение на строительство.

Важно! Согласование самостроя в Москве, вне зависимости от вида строительства, т. е. вне зависимости от того сделана незаконная реконструкция или незаконное строительство объекта с нуля, выполняется в одном и том же порядке.

Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК)

Градостроительно-земельная комиссия г. Москвы (ГЗК) — специализированный орган, созданный на основании Постановления Правительства Москвы №1019-ПП от 16.11.2010г. «О создании Градостроительно-земельной комиссии города Москвы» для решения вопросов в области градостроительства, инвестиционной деятельности, земельных отношений, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, реставрации недвижимых объектов культурного наследия.

Решения ГЗК принимает на заседаниях рабочих групп, которые проводятся в закрытом режиме по мере необходимости, но не реже 2-х раз в месяц под председательством Мэра Москвы — Собянина С. С. или заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Хуснуллина М. Ш.

Читайте так же:  Может ли отец отсудить ребенка у матери

В круг вопросов, находящихся в компетенции ГЗК, входят:

  1. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области градостроительной деятельности, в том числе:
    • о необходимости внесения изменений в Генплан г. Москвы;
    • о необходимости внесения изменений в ПЗЗ;
    • о необходимости подготовки проектов планировки территории;
    • о необходимости подготовки и об одобрении проектов межевания территории;
    • об отмене ранее выданных ГПЗУ и т. д.
  2. Рассмотрение и принятие решений по вопросам в области земельных отношений, в том числе:
    • об изменении цели предоставления земельных участков;
    • о применении штрафных санкций в связи с ненадлежащим исполнением обязательств, содержащихся в договорах аренды (пользования) земельных участков;
    • об условиях осуществления компенсации (возмещения) правообладателям подлежащих освобождению земельных участков и (или) подлежащих сносу иных объектов недвижимого имущества и т. д.

В настоящее время практически 90 % случаев, связанных с любым видом земельно-имущественных отношений с городом, проходят через ГЗК, в частности:

  • оформление или переоформление земельных отношений с городом;
  • узаконивание (легализация) самостроя;
  • смена функционального назначения здания;
  • изменением ВРИ земельных участков и т. д.

Сроки узаконивания (легализации) незаконного строительства

Узаконивание (легализация) самостроя в Москве в административном порядке, т. е. через ГЗК, в среднем длится 3–6 месяцев, в сложных случаях — от 6 до 18 месяцев. В судебном порядке эта же процедура может растянуться на годы.

Легализация самовольных построек в городе Москве

Московские власти заняли жесткую позицию по сносу таких объектов недвижимого имущества, приняв два ключевых Постановления Правительства Москвы — № 819-ПП и № 829-ПП. Подтверждением решительности органов власти служат недавние резонансные сносы торговых павильонов, признанные объектами самовольного строительства. С тех пор вопросы самовольного строительства являются предметом активной дискуссии среди юристов и одним из поводов для обращения к ним. Снос самовольных построек продолжается и на сегодняшний день, что было обозначено Мэром Москвы – Сергеем Собяниным в апреле 2018 года. Риски для владельцев зданий, которые не оформили должным образом документы на строительство или же не легализовали свои постройки путем сохранения, очень велики.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации под самовольной постройкой понимается некое здание, сооружение или иное строение, которое возведено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или же его использование не допускает строительства данного объекта, или же созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Законодательство предусматривает два пути легализации уже существующего самостроя: внесудебный и судебный. Приоритетным в Москве является первый из них – внесудебный или же административный. Это так называемая процедура по сохранению объекта недвижимого имущества. Процесс по сохранению начинается с того, что в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости (далее- Государственная инспекция) подается просьба рассмотреть вопрос о сохранении объекта недвижимости в рамках повестки Градостроительной Земельной Комиссии.

После поступления соответствующего обращения Государственной инспекцией проводится проверка земельного участка и фиксация существующего положения, кроме того направляются запросы в различные инстанции с целью получения информации о соответствии градостроительным нормам, расположении различных коммуникаций. Информация направляется в Департамент городского имущества, где изучается рабочей группой или же группами, в зависимости от сложности объекта.

В случае положительного рассмотрения возможности оформления земельно-правовых отношений и сохранения объекта недвижимого имущества вопрос передается в следующую инстанцию. Это рабочие группы, проводимые Москомархитектурой и Москомстройинвестом, на которых рассматриваются вопросы наличия подземных коммуникаций, охранных зон, установленных в соответствии с требованиями действующего законодательства, особо охраняемых территорий, линий уличной дорожной сети и т.д..

Финальной инстанцией является Градостроительная Земельная Комиссия, которая уполномочена принять окончательное решение о сохранении или сносе объекта. Если комиссией отказано в легализации объекта самовольного строительства, то можно обратиться в суд. Суд будет всесторонне рассматривать исковые требования, поэтому объект самовольного строительства должен не только не нарушать прав других лиц и не создавать угрозу для жизни и здоровья граждан, а также соответствовать требованиям, которые установлены в документации по планировке территорий. Очевидно, что процедура легализации является весьма сложной и бюрократизированной, а потому требует дальнейшей корректировки со стороны законодателя.

Самовольные постройки. Право органов местного самоуправления на принятие решений о сносе ограничили

С 4 августа 2018 г. начал действовать закон с поправками в сфере самовольного строительства. Законодатель уточнил, когда постройку будут считать самовольной, в каких случаях орган местного самоуправления сможет без суда принять решение о сносе или о приведении постройки в соответствие с установленными требованиями, а также что грозит собственникам земельных участков за невыполнение таких решений.

Некоторые поправки не вошли в окончательную редакцию. Например, изначально предлагалось выплачивать компенсацию из казны в случае сноса построек, права на которые были зарегистрированы в ЕГРН. Подобные ситуации происходили в Москве, когда в административном порядке было принято решение о сносе палаток около станций метрополитена. Тогда самовольными оказались и те постройки, на которые было зарегистрировано право собственности. Порядок выплаты компенсации предлагалось урегулировать в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Но в Законе № 339-ФЗ этих положений не оказалось.

Понятие самовольной постройки

В Законе № 339-ФЗ уточнено понятие самовольной постройки. Соответствующее изменение внесли в ст. 222 ГК РФ.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Из новой формулировки следует, что невозможно признание постройки самовольной, если она возведена с нарушением градостроительных или строительных норм и правил, которые утратили силу на момент выявления такой постройки.

Кроме того, не будет являться самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенное с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. То есть, если этих сведений не было в публичном доступе на момент возведения постройки.

Ограничение права органов местного самоуправления на снос

По общему правилу решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимает суд. Органы местного самоуправления поселения или городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории) обладают таким правом теперь в строго ограниченных случаях.

Во-первых, органы местного самоуправления принимают решение о сносе самовольной постройки, если она возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования.

Читайте так же:  Увеличение оконного проема согласование

Во-вторых, они могут принять решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

В любом случае органы местного самоуправления не вправе принимать такие решения:

1) если самовольные постройки возведены на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности. Исключение — если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан;

2) в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН или признано судом либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома;

3) в связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на земельном участке до дня вступления в силу Земельного кодекса (30 октября 2001 г.);

4) в связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных до 14 мая 1998 г.

Сроки сноса

Срок для сноса самовольной постройки и для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки. При этом срок для сноса не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев (в прежней редакции не было минимального срока в три месяца). А срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года (сейчас этот срок — от трех месяцев до одного года).

Изъятие участков

Если лицо, на которое возложена обязанность по сносу самовольной постройки или приведению в соответствие с установленными требованиями, не выполнит эту обязанность, то наказание может грозить собственнику земельного участка, на котором возведена постройка. В частности, у него могут изъять земельный участок. Причем решение об изъятии не будет зависеть от того, кто возвел самовольную постройку: сам собственник участка или третье лицо, например, арендатор. По мнению председателя комитета Госдумы по государственному строительству и законодательству Павла Крашенинникова, лишение права собственности должно являться исключительной мерой, соразмерной последствиям. Например, если использование земельного участка приводит к причинению вреда окружающей среде.

Одновременно с проектом Закона № 339-ФЗ в Госдуму был внесен еще один законопроект: об административной ответственности за самовольное строительство (проект закона № 301854-7 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)»). Госдума приняла его в первом чтении 28 мая 2018 г., но после этого рассмотрение было приостановлено.

Сейчас административная ответственность установлена только за строительство и реконструкцию без разрешения на строительство. В законопроекте № 301854-7 предлагается предусмотреть административную ответственность в виде штрафа еще и за неисполнение решения о сносе или о приведении в соответствие с установленными требованиями:

для юридических лиц — в размере от 100 до 300 тыс. руб.;

для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей — от 20 до 50 тыс. руб.;

для граждан — от 20 до 50 тыс. руб. или обязательные работы до 50 часов.

Также предлагается установить наказание за эксплуатацию самовольной постройки, расположенной на земельном участке, предоставленном в аренду либо приобретенном по результатам публичных торгов с обязательствами по сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями. Для юридических лиц может грозить штраф от 500 тыс. до 1 млн руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток. Для должностных лиц и индивидуальных предпринимателей — от 20 до 50 тыс. руб. (для индивидуальных предпринимателей возможно еще и приостановление деятельности до 90 суток). Для граждан — от 2 до 5 тыс. руб.

Еще в проекте предлагается распространить административную ответственность и на те случаи, когда самовольное строительство или реконструкция привели к нарушению предельных параметров объекта недвижимости, установленных правилами землепользования и застройки, либо документацией по планировке территории, либо федеральными законами. Штрафы предусмотрены такие же, как и за эксплуатацию постройки на участке, предоставленном в аренду или приобретенном на публичных торгах.

Кто принимает решение о сносе

Снос возможен только по решению суда

Орган местного самоуправления может принять решение о сносе

Самовольная постройка возведена на участке, не находящемся в государственной или муниципальной собственности (исключение — если сохранение постройки создает угрозу жизни и здоровью граждан)

Самовольная постройка возведена на участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена на дату начала строительства объекта

право собственности на объект зарегистрировано в ЕГРН или признано судом,

ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки,

решение касается многоквартирного дома, жилого дома или садового дома

Самовольная постройка возведена на участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования

В связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных на участке до дня вступления в силу Земельного кодекса (30 октября 2001 г.)

Самовольная постройка возведена на участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим

указанной зоны не допускает строительства такого объекта

В связи с отсутствием разрешения на строительство в отношении здания, сооружения или другого строения, созданных до 14 мая 1998 г.

Видео (кликните для воспроизведения).

Если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы особой зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта

Источники


  1. Ганапольский Правосудие для дураков, или Самые невероятные судебные иски и решения / Ганапольский, Матвей. — М.: АСТ, 2017. — 416 c.

  2. Катрич, С. В. Юридическое пятикнижие российского бизнеса. Правовые основы предпринимательства / С.В. Катрич. — М.: Дело, 2012. — 528 c.

  3. Султанова, А. Н. Организация юридической службы на предприятии / А.Н. Султанова. — М.: Дашков и Ко, Наука-Спектр, 2013. — 320 c.
  4. Англо-русский юридический словарь с транскрипцией / ред. И.В. Миронова. — М.: СПб: Юридический центр Пресс; Издание 2-е, испр. и доп., 2015. — 697 c.
  5. Общая теория государства и права. Академический курс в 3 томах. Том 3. — М.: Зерцало-М, 2001. — 528 c.
Регламент по сносу самовольных построек
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here