Таунхаус это квартира или дом по закону

Самая важная информация и ответы на вопросы в статье: "Таунхаус это квартира или дом по закону". Актуальность данных для 2020 года вы можете уточнить у дежурного консультанта.

Квартира или дом? Как оформить туанхаус в собственность

«Неверно оформленное разрешение на строительство таунхауса – и вас выкинут на улицу» – подобные сообщения то и дело всплывают на форумах застройщиков. Масла в огонь подливают новостные порталы – раз в полугодие они смакуют очередной скандал на рынке недвижимости. Вот только случаев таких – единицы. На тысячу построенных блокированных домов только один застройщик окажется или безответственным или аферистом.

Чтобы не попасть в печальную статистику, рекомендуем прочесть этот материал. А если вам интересен Краснодар и его окрестности, тогда рекомендуем обратить внимание на вот эти таунхаусы от застройщика, здесь вас точно не обманут.

Оформление таунхауса в собственность в 3 этапа

Понятия «таунхаус» в российском законодательстве нет. При регистрации недвижимости в документах будет фигурировать название «жилой дом блокированной застройки» или «квартира».

1 этап

Перед строительством объекта, застройщик получает свидетельство о праве на земельный участок. Подлинность этого документа легко проверить в Федеральной службе регистрации по вашему региону. Загляните и в кадастровый паспорт. В нем должно быть разрешение на строительство многоквартирного или блокированного дома.

2 этап

Когда дом будет построен, застройщик получает разрешение, что объект готов к эксплуатации. После этого начинается оформление квартир/блоков в собственность.

3 этап

Перед тем как зарегистрировать таунхаус, застройщик и собственник подписывают договор купли-продажи, акты сверки расчетов, приемки и разграничения. Оформление всех документов занимает до 3 недель.

Остались вопросы? Ищите ответы тут

Оформить таунхаус как квартиру или блокированный дом – что лучше?

Квартира подразумевает индивидуальную собственность на жилье и долевое на участок.

Блокированный дом – индивидуальная собственность и на таун и на землю.

Оба варианта оформления не в вашей власти. Решение здесь зависит только от застройщика. И обычно оно бывает в пользу квартиры.

Как проверить, правильно ли выполнено оформление таунхауса и участка

Сравните номер участка в Свидетельстве о праве и в кадастровом паспорте. Он должен быть идентичен в обоих документах.

Разрешение на строительство объекта легко проверить в Управлении градостроительства. Вам необязательно обращаться в приемную или звонить на горячую линию. Отследить наличие документа можно на сайте Управления вашего региона в специально отведенном для этого разделе (например, в категории «Выдача разрешений»).

В чьей собственности желательно оформить землю под блоком?

Если таунхаус зарегистрирован как многоквартирный дом, землю в собственность оформить нельзя. Участок будет принадлежать или всем владельцам недвижимости или же третьим лицам (если земля в аренде). В этом случае все большие и малые вопросы владельцу секции придется решать вместе с остальными собственниками земли. Продать таун, построить рядом с домом беседку или будку, посадить дерево или разбить клумбу – все с согласия соседей или арендодателя.

Если дом зарегистрирован как блокированный, вы имеете право оформить землю в собственность и поставить ограждение на участке. Любой застройщик укажет, что секция продается вместе с 3-4 сотками земли – ведь это хорошая реклама городской недвижимости. Если информация о сотках стыдливо умалчивается, значит, дом был оформлен как квартира.

Блокированный дом был построен на земле, предназначенной для возведения дачи. Стоит ли покупать квартиру в нем?

Ни в коем случае. Оформить таунхаус в собственность у вас не получится. Закон запрещает строительство многоквартирных домов на «сельских» участках.

Всё о таунхаусах

Таунхаусы являются отличной альтернативой как жилью в многоквартирных домах, так и коттеджному строительству, занимая среднюю ценовую нишу. Если Вам надоело дышать городской пылью, Вы заботитесь о здоровье ваших детей, но при этом не желаете переплачивать — Вы готовы приобрести таунхаус.

Понятие «таунхаус» известно россиянам давно. Изначально, еще в советские годы, симпатичные домики были знакомы нам по зарубежным фильмам, преимущественно американским. В наши дни этот вид недвижимости стал нам доступен не только в России, но и заграницей. Однако, в зависимости от местоположения, таунхаусы могут отличаться архитектурными деталями, «дополнительными опциями» и пр.

Таунхаусами называются коттеджи, состоящие из нескольких секторов, соединенных боковыми стенами, с отдельным входом для каждой семьи. Таунхаусы могут располагаться как в коттеджном поселке, так и в черте города. Конечно, преимущественно их строят в пригороде и на окраине – подальше от промышленных зон и шумного центра. Поскольку этот тип жилых домов изначально замышлялся как семейное жилье, немалое значение уделяется экологической обстановке и отсутствию шума. Однако во многих европейских странах до 70% городов застроены именно таунхаусами: очевидно, что некоторые кварталы будут располагаться уже практически в центре городов. Тем не менее, такая застройка характерна больше для провинциальных городков, не слишком шумных и не имеющих крупных фабрик и заводов, например, университетские городки в США.

Отличительной особенностью данного вида жилья является его вертикальная планировка: обычно таунхаусы имеют два-три этажа. Перед каждым входом располагается ваша личная приусадебная территория, чаще всего, незначительно размера. Обязательно предусмотрено место для автомобилей: встроенный гараж (в полуподвальном или на первом этаже) или место для парковки на улице.

Планировка каждого таунхауса обычно рассчитана на одну семью: на первом этаже расположена гостиная, кухня и подсобные помещения, а второй и третий (если есть) этажи – это собственно жилые комнаты: детские, спальни, кабинеты. Каждый уровень имеет собственный санузел. В таунхаусах имеются все необходимые инженерные коммуникации: электричество, газ, телевидение, интернет, телефон, системы отопления. В некоторых (более дорогостоящих) домах на первом этаже могут располагаться бильярдная, или быть пристроена сауна или большая мастерская.

Таунхаус – идеальное решение для тех, кто хочет жить в собственном отдельном доме, имеющем все необходимые городские удобства. Количество контактов с соседями можно регулировать самостоятельно: не хотите общаться – просто здоровайтесь по утрам, есть желание – можно и подружиться.

Для проведения ремонта и перепланировки не требуется согласия никаких муниципальных властей: если вы что-то меняете на своей территории или в доме – это ваше личное дело. Однако правила хорошего тона предписывают при проведении шумных работ пройтись по ближайшим соседям и заранее извиниться за доставляемые неудобства. Если поблизости живут маленькие дети, неплохо также выяснить, в какое время они отдыхают и не будут ли ваши рабочие им мешать.

Некоторые кварталы или коттеджные поселки полностью состоят из таунхаусов. В этом случае на их территории имеется все необходимая инфраструктура: детский сад, магазин, спортклуб, площадки для детских игр и территории для выгула домашних животных, бар-ресторанчик. В таунхаусах обычно проживают люди одного социального круга: это существенно облегчит вам процесс адаптации сразу после переезда, а вашим детям – дружбу и учебу в поселке или районе. Также с людьми своего круга проще договориться о дополнительных расходах, например, при разбивке спортплощадки.

Читайте так же:  Если гражданка казахстана родит в россии

Поселки таунхаусов обычно имеют огороженную и охраняемую территорию, а также круглосуточное видеонаблюдение. Если же собственной охраны нет, жители чаще всего нанимают ее за свои деньги. Наличие собственной приусадебной территории даст вам возможность разбить клумбы или оборудовать детскую площадку для своего малыша, если у вас есть такое желание. Немалым плюсом является и наличие гаража или парковки. Как известно, отсутствие места для стоянки личного автомобиля – одна из самых больших бед жителей больших городов. Все поселки или районы таунхаусов обычно располагаются в зеленой зоне: здесь обязательно есть аллеи вдоль дорог, деревья и кустарники на ваших участках, общественные зоны. Все эти факторы позволяют назвать такие районы экологически привлекательными.

Безусловно, таунхаус, как и любой другой вид недвижимости, не может быть полностью лишен недостатков. Однако, по сравнению с достоинствами, они действительно невелики. В первую очередь, важно отметить, что содержание такого дома будет обходиться вам в большую сумму, чем городской квартиры. Зато – в меньшую, чем оплата коммунальных услуг в собственном коттедже.

Некоторых людей беспокоит отсутствие полной уединенности в районах таунхаусов: соседи, конечно, отделены от вас заборчиком, но достаточно низким, и все-таки они рядом. Однако европейский менталитет не предполагает привычного нам постоянного «заглядывания через забор», так что вы можете быть уверены, что на вашу личную жизнь никто покушаться не будет. Возможно, вам покажется, что размер вашего приусадебного участка маловат. Но для песочницы малышу и клумбы с цветами места хватит. Этот же недостаток можно рассматривать как плюс: меньше времени будет уходить на уборку территории и стрижку газонов. В целом, можно сказать, что достоинства жизни в таком уютном, экономичном, а главное, собственном доме перевешивают недостатки.

При выборе таунхауса стоит обратить внимание на статус земли, на которой ведется жилищное строительство. Сейчас распространены следующие аббревиатуры: ИЖС, МЖС, ДНП.

ИЖС – это земли, предназначенные под индивидуальное жилое строительство. То есть, на этих землях можно строить только индивидуальные дома: загородные дома и коттеджи. На такой земле не должно быть таунхаусов, дуплексов, и тем более, многоквартирных домов. Но возможны варианты постройки таунхаусов на землях и на ИЖС.

Стоит отметить, что перевод земель из одного статуса в другой – очень сложное и муторное занятие. Особенно, если на этих землях уже что-то построено. Поэтому тем, кто решился покупать таунхаус, построенный на землях ИЖС, нужно быть готовым к тому, что придется потратить многое времени и нервов на изменение статуса земли. Следует также помнить, что суды имеют право решить, что строительство на землях ИЖС велось незаконно. В таком случае, недвижимость, построенная на землях ИЖС, может подлежать сносу. И в таком случае, покупатели не получат ни денег, ни жилья.

Тем не менее, у застройщиков есть возможность построить таунхаусы на землях ИЖС. Застройщик обязан оформить каждую секцию таунхауса как индивидуальный жилой дом. В таком случае размер участка, предназначенного под одну секцию таунхауса, будет ограничен «Правилами землепользования и застройки». Тогда застройщики строят блокированные дома и секции таунхаусов на участках площадью не менее 1,5 соток.

Кроме того, следует отметить, что таунхасы, оформленные как индивидуальные дома, будут строиться с некоторыми ограничениями. Например, у таких домов не должно быть общедомового подвала или чердака. Или инженерные коммуникации должны быть отдельно заведены в каждую секцию таунхауса.

МЖС – это земли, предназначенные под малоэтажное жилой строительство. На этих землях могут быть построены многоквартирные жилые дома, этажность которых не должна превышать 3 этажей. Именно эти земли отлично подходят для строительства таунхаусов, дуплексов и малоэтажных загородных домов, состоящих из нескольких квартир. При покупке таунхауса, стоящего на землях МЖС, следует обратить внимание на этажность. Если застройщик заявляет, что строит трехэтажные дома + мансарда, будьте готовы к проблемам. Этажность зданий на землях МЖС не должна превышать 3 этажа: мансарда будет считаться как четвертый этаж.

ДНП расшифровывается как дачное некоммерческое партнерство. Земли ДНП предназначены для строительства дач и летних домиков. Тем не менее, сегодня на территории ДНП часто возводятся целые коттеджные поселки с таунхаусами и дуплексами.

Дело в том, что в ДНП используется упрощенная схема строительства. Например, никто не может запретить вам строить комфортабельный загородный дом на землях ДНП. С друго й стороны, все же таунхаусы – это многоквартирные дома, которые на землях ДНП строить не рекомендуется. Единого мнения насчет строительства дуплексов и таунхаусов на территории дачных некоммерческих партнерств не существует. Поэтому мы рекомендуем покупателям обращать внимание на наличие разрешения на строительство у застройщика. Если есть разрешение на строительство таунхаусов на землях ДНП, то значит, застройщик смог узаконить свой проект. Если такого разрешения нет, то вы рискуете остаться ни с чем.

  • у застройщика должна иметься вся разрешительная документация (проектная декларация, разрешение на строительство);
  • стройплощадка не должна представлять собой чистое поле;
  • выбирайте застройщика, который уже реализовал несколько проектов;

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Правовые нюансы земли под таунхаусом

Таунхаусы – один из самых популярных форматов загородного жилья. Но при этом и один из самых проблемных. При их строительстве должны соблюдаться ряд жестких условий. Иначе право собственности не оформят, а дом могут снести.

Всего за два года в пригородах Петербурга сформировался рынок таунхаусов – на сегодняшний день продажи идут примерно в 60 проектах. Это более пяти тысяч блок-секций. При этом, что любопытно, в действующем законодательстве понятия «таунхаус» не существует вовсе. Возникает вопрос: а что же мы, собственно, покупаем?

Таунхаус или квартира?

В Градостроительном кодексе Российской Федерации есть понятие «жилой дом блокированной застройки». Это объект высотой не более трех этажей, состоящий из нескольких секций (не более 10), каждая из которых предназначена для проживания одной семьи. Стены между блоками не должны иметь окон и дверей. И необходимо наличие выхода из каждого блока на территорию общего пользования. Таково «официальное определение» таунхауса.

Огромное значение имеет юридический статус земельного участка. Согласно Земельному кодексу РФ, все участки подразделяются на категории, а также виды разрешенного использования. Категорий существует несколько – нас интересуют лишь две: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Поскольку таунхаусы – это жилье, они, соответственно, должны возводиться на землях населенных пунктов, при этом вид разрешенного использования может звучать как «жилищное строительство», «малоэтажное строительство» или «блокированные жилые дома».

Читайте так же:  Как оформить детские на второго ребенка

Таунхаус, построенный на такой земле, является, по сути, многоквартирным домом. И в свидетельстве о праве собственности блок-секция будет обозначена как «квартира». При этом участок под таунхаусом оформляется в общую долевую собственность. «С учетом последних разъяснений законодательства право общей долевой собственности на земельный участок возникает с момента первой регистрации права на жилое помещение в объекте. При этом участок должен быть сформирован (поставлен на кадастровый учет. – БН)», – поясняет Софья Соколова, юрист Практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры».

Поскольку юридически безупречный таунхаус – это многоквартирный дом, только блокированного типа, застройщик должен действовать в рамках закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», и в частности иметь разрешение на строительство. В противном случае объект является самовольной постройкой и может пойти под снос.

ИЖС – не приговор?

А что если земля, на которой строят таунхаус, относится к населенному пункту, но при этом ее разрешенное использование – «индивидуальное жилищное строительство»? Очень часто в СМИ пишут, что таунхаусам на землях ИЖС прямой путь под бульдозер.

Действительно, само слово «индивидуальный» в определении статуса участка говорит о том, что на нем разрешено построить дом на одну семью. Некоторые застройщики, конечно, пытаются лукавить, возводя многосекционный таунхаус якобы на одну большую семью, а потом продавая его части как доли. Но это – дело подсудное.

Между тем оказывается, что построить таунхаус на землях ИЖС можно на вполне законных основаниях. Точнее, несколько индивидуальных блокированных односемейных домов могут быть возведены на прилегающих друг к другу участках. Но при этом должен соблюдаться ряд требований.

«В градостроительных документах населенных пунктов (это Правила землепользования и застройки и Генеральный план) обычно прописывается минимально допустимая площадь участка под индивидуальную застройку. Где-то это 6 соток, где-то даже 1,5. Соответственно, именно столько земли – и не соткой меньше – должно находиться под каждым домовладением в таунхаусе», – объясняет Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК “СТАРТ Девелопмент”».

Допустим, у нас есть 12 соток земли. Если минимально допустимый размер участка под застройку – 6 соток, размежевываем и нарезаем его на две половинки и смело строим две секции (то есть дуплекс). Больше уже нельзя – будет нарушено требование градостроительного законодательства. Если же нарезка допускается более мелкая (например 1,5 сотки), то 12 соток можно поделить на восемь участков и построить такое же количество блокированных секций – лишь бы форма исходного надела позволяла (была вытянутой, а не, скажем, квадратной). Как бы то ни было, максимально допустимое число блоков ограничено десятью (см. требования Градостроительного кодекса, рассмотренные в начале статьи).

Каждая блок-секция на землях ИЖС с юридической точки зрения является отдельным жилым домом, с отдельным участком. В свидетельстве о праве собственности так и будет записано.

По закону – дорого

По пути строительства таунхаусов на землях ИЖС пошли, например, такие компании, как «БТК девелопмент» (поселок таунхаусов Ollila, Курортный район Петербурга), «СТАРТ Девелопмент» (поселок «Золотые ключи», Гатчинский район Ленобласти). Но другие девелоперы не спешат следовать их примеру. Интересно, почему?

Как отмечает Софья Соколова, у таунхаусов, которые строятся как блокированные дома на индивидуальных участках, не должно быть общего подвала и/или общего чердака. Инженерные сети должны заводиться в каждую секцию отдельно, без общих труб – согласно СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001).

«Подведение отдельных сетей к каждой секции увеличивает себестоимость строительства примерно на 10%», – говорит Елена Шишулина. Кажется, не так уж и много. Но не будем забывать, что застройщикам, возводящим таунхаусы на участках ИЖС, приходится переплачивать не только за коммуникации. Земля с таким юридическим статусом стоит намного дороже, чем участки сельхозназначения, на которых сейчас разворачивается строительство дешевых таунхаусов. Условия конкурентной борьбы получаются неравными.

Сельскохозяйственные таунхаусы

Многие игроки рынка предпочитают строить таунхаусы на землях сельхозназначения с разрешенным использованием «под дачное строительство». Такие участки, конечно, не предназначены ни для строительства коттеджей для постоянного проживания, ни для возведения таунхаусов. Строить на них можно только дачные дома. Однако на практике коттеджное и малоэтажное строительство на «сельхозке» стало повсеместным явлением.

«Учитывая пробелы в законодательстве, можно сказать, что сегодня таунхаус в принципе может быть построен и зарегистрирован на участке, предназначенном для дачного строительства. При этом блок-секции, как и в случае с таунхаусами на земле ИЖС, не должны иметь общих чердаков и подвалов, а коммуникации – заводиться отдельно в каждый блок», – отмечает Софья Соколова.

Видео (кликните для воспроизведения).

Регистрируется право собственности на такой объект в декларативном порядке, по «дачной амнистии» (необходимо предоставить только технический паспорт на объект и свидетельство о праве собственности на земельный участок). При этом секции оформляются именно как блокированные дома, а не квартиры.

Поскольку в случае с дачами не требуется разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, а госрегистрация осуществляется по декларации, у некоторых застройщиков возникает соблазн построить на сельхозучастке не блокированные дома с отдельными коммуникациями, а один большой таунхаус, зарегистрировать его по «дачной амнистии», а потом продавать доли.

Регистратор видит все

Между тем, по словам директора Кадастровой палаты по Санкт-Петербургу Даниила Пильдеса, госрегистрация в рамках «дачной амнистии» осуществляется вовсе не вслепую. Специалисты Росреестра проверяют законность строительства разными доступными им способами. «Известен случай, когда застройщик пытался оформить таунхаус как односемейный дом, при этом разместив в интернете рекламу о продаже отдельных помещений. Регистратор без труда нашел эту рекламу и отказал заявителю», – рассказал Даниил Пильдес.

Но даже если секции возводятся и оформляются по правилам, как блокированные дома, покупатель все равно столкнется с некоторыми неудобствами. Прежде всего он должен понимать, что приобретает дачу, а не дом для постоянного проживания. Прописаться в таком таунхаусе получится только через суд – эта процедура дорогая и хлопотная (придется в том числе заказывать недешевую экспертизу, которая покажет, что ваш дом пригоден для постоянного проживания). Да и просто сам факт оформления регистрации не решает вопроса с социальным обслуживанием. Власти не обязаны строить школы и поликлиники за пределами населенного пункта, на сельхозземле.

Кроме того, основания для строительства таунхаусов на таких участках довольно зыбкие. Сегодня власти закрывают глаза на широкомасштабную застройку дачных массивов коттеджами и таунхаусами, предназначенными для постоянного проживания. А девелоперы пользуются лазейками в законодательстве. Но кто знает, как будет развиваться ситуация завтра или послезавтра?

Читайте так же:  Сколько метров от забора копать сажелку

Всё о таунхаусах — юридические хитрости

Промежуточной вариант между квартирой и личным домом – таунхаус. При прочих равных условиях цены на секции в блокированных домах относительно лояльны, содержать их, как правило, проще, чем коттеджи, при этом все минусы обычных квартир в них отсутствуют. Однако юридических особенностей, на которые стоит обратить внимание при выборе комплекса таунхаусов, хватает с лихвой.

Согласно пункту 2 этой статьи экспертиза не требуется, если возводить планируется «жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки)».

Означает ли это, что в таунхаусах должно быть исключительно не более трех этажей, а количество секций не превышать десяток? Отнюдь. Можно и больше, но уже с обязательной экспертизой, проводить которую застройщики не шибко-то любят: это и время (по закону – три месяца) и дополнительные деньги. Поэтому в основной массе поселков таунхаусов с увеличением числа секций и их этажности стараются не связываться.

Если бы именно такое понятие однозначно закрепилось в законодательстве, автоматически снялась бы и проблема оформления сделки. Таунхаусы стали бы возводиться и продаваться лишь по тем законам, что актуальны для любых «многоквартирников»: либо по долевому участию в строительстве (214-ФЗ), либо как кооператив (215-ФЗ). Однако этого до сих пор не произошло, и каждая секция в таунхаусе по-прежнему может оказаться и квартирой и индивидуальным домом. Причем во втором случае покупателю могут предложить оформить договоры самого разного толка, характерные для этого типа недвижимости, в том числе и договор подряда на строительство. А вот с каким именно юридическим вариантом таунхаусов (набором квартир или набором индивидуальных домов) столкнется конкретный покупатель, зависит от нескольких параметров. Например, от статуса и назначения земель, специфики строительства и способа прокладки коммуникаций, а также от местного законодательства и позиции самого застройщика.

Но тут есть свои нюансы. Как прописано в уже названном строительном нормативе, соседние блоки в этом случае не должны иметь общих помещений, как это допускается в отношении таунхаусов-квартир, что строятся на землях МЖС.

Например, у них не должно быть общих чердаков или подвалов, по которым и технически и экономически выгодно проводить общие для всего дома инженерные коммуникации и которые позволяют сделать общую гидроизоляцию всего строения сразу. То есть и всю инженерию в каждую блок-секцию требуется заводить отдельно и кровлю у каждой части, предназначенной для одной семьи, делать независимую от других. Это приводит к тому, что затраты на строительство тут же возрастают (одни только коммуникации подорожают примерно на 10%), а значит, и цены станут выше. Неудивительно, что букве закона застройщики практически не следуют и на участках, предназначенных под ИЖС, строят по тому же принципу, что и на землях МЖС.

Второй нюанс связан с минимально допустимым размером участка, на котором разрешается возводить индивидуальный дом. В каждом населенном пункте он свой (как правило, минимум попадает в пределы 1,5–6 соток), что указывается в местных правилах землепользования и генеральном плане. При этом имеется в виду и та земля, где непосредственно стоит блок-секция, и та, что находится вокруг нее. Если земли окажется меньше, возникнут большие проблемы с регистрацией дома. Однако и привлекательны такие таунхаусы именно землей: в отличие от тех, что строятся на землях МЖС как квартиры, у этих участки всегда оформляются в частную собственность.

Вернее – пока все еще можно: срок ее действия истекает 1 марта 2018 года. Правда, касается это лишь индивидуальных жилых домов, которые строят вовсе не на дачных землях, а вот для всех иных видов недвижимости, подпадающих под упрощенную регистрацию права, «час Ч» еще не озвучен властями. Зато озвучены и частично реализованы некоторые карательные меры. Скажем, года два назад, когда в Московской области появился «черный список» из более чем сотни незаконно построенных объектов, в него вошли не только малоэтажные дома, но и таунхаусы. «Обвинялись» они как раз в том, что построены на землях не того назначения. И некоторые даже показательно снесли, дабы другим было неповадно идти тем же путем. Около года назад подмосковные власти разработали пакет поправок в Земельный кодекс, согласно которому земли с ненадлежащим использованием можно изъять у собственника. Что же касается уже упомянутой «дачной амнистии», то на недавно возведенные дома упрощенную схему регистрации планируют вообще перестать распространять.

Впрочем, пока такие действия больше похожи на разовую демонстрацию силы, нежели на планомерные действия по «закручиванию гаек». Реальность же заключается в другом. Под объекты, возводимые на дачных землях, мощности для инженерных коммуникаций вовсе не обязаны выделяться, тем более в тех объемах, что требуются для домов, предназначенных для постоянного проживания (тех, что строятся на землях ИЖС и МЖС). Из каких источников застройщики таких таунхаусов собираются обеспечить покупателей электроэнергией, газом, водой, да и собираются ли это делать вообще, – неясно. Кстати, главная претензия обманутых покупателей загородной недвижимости как раз в том, что их дома так и не подключили к коммуникациям. На этом фоне отсутствие социальной инфраструктуры, которой на сельскохозяйственных землях по умолчанию быть и не положено, кажется уже мелочью. Однако и эта мелочь сильно усложнит проживание. Ну и кому это надо?

Чтобы снять эту проблему, в тех поселках, где земля находится в совместной собственности, еще в момент заключения ДДУ можно предложить каждому клиенту подписать соглашение о порядке и особенностях пользования общим имуществом. А в нем среди прочего указать приоритетное право пользования той частью участка, что примыкает к конкретной секции, а также возможность или невозможность на этой территории возводить, скажем, беседки, разбивать цветники и прочее. Иными словами, дать ему практически те же права, что и собственнику индивидуального участка, за исключением права продавать землю.

Но иногда участки при таунхаусах, построенных на землях МЖС, все же выделяют в отдельные при каждой секции. Порой это делают, желая повысить статус проекта (все же земля, оформляемая в собственность, – это хороший козырь), а порой по настоятельному требованию местных властей. Такое межевание влечет за собой дополнительные затраты (даже себестоимость проекта при этом увеличивается на 20–30 тыс. руб. на каждую блок-секцию, не говоря уже о финальных ценах), зато покупатель вместе с ДДУ оформляет еще и договор купли-продажи на землю, а затем получает на нее право собственности. Что тоже хорошо, ведь таунхаусы в России вопреки дословному переводу этого слова (городской дом) воспринимаются именно как загородное жилье. Ну а какая же загородная жизнь в отрыве от земли?

[3]

СОВЕТЫ

Читайте так же:  Образец согласия на прописку в квартиру

Всё о таунхаусах — правовой статус

Таунхаус — многоквартирный и блокированный дом? Специалисты Департамента недвижимости Министерства экономического развития Российской Федерации разъясняют статус жилого дома блокированной застройки.

Если заглянуть в Градостроительный кодекс РФ, то там под «жилыми домами блокированной застройки» понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять, и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи. При этом они имеют общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположены на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

В то же время пунктом 4 раздела I Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 N 168 «Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг», жилые дома блокированной застройки относятся к многоквартирным жилым домам. И это несмотря на то, что принципиальным отличием блокированных домов от квартир является возможность выхода на территорию общего пользования, а также отсутствие помещений общего пользования, что собственно и отличает их от многоквартирных домов

Еще один основополагающий документ — Жилищный кодекс РФ, определяет под квартирой — структурно обособленное помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. Кроме того, в ней должны быть помещения вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. Само же понятие многоквартирного дома в Жилищном кодексе РФ не определено.

В тоже время это определение дано в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Согласно этому документу, многоквартирный дом — это совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Все тот же Градостроительный кодекс РФ относит к многоквартирным домам также и дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, но не более четырех, в каждой из которых находятся несколько квартир, помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

С точки зрения экспертов, такая неоднозначность и нечеткость формулировок, содержащихся в понятиях «квартиры», «жилые дома блокированной застройки», «многоквартирные дома» требуют внесения изменений в законодательство. Это касается введения четких отличительных признаков, по которым их можно будит различать.

Соответственно, для каждого из названных объектов недвижимости необходимо установить в правовых актах явные отличительные признаки. К ним могут быть отнесены, например, количество этажей, размер площади, количество выходов, наличие помещений и территорий общего пользования. А вот, определение назначения помещения через семейные отношения, таких как, количество проживающих в нем семей (одной или нескольких), нельзя назвать удачным, потому что такой признак часто меняется.

Существующие сегодня нечеткие формулировки создают трудности для собственников такого жилья, например, при постановке на учет в бюро технической инвентаризации.

По мнению специалистов Минэкономразвития России, в связи с тем, что признаки дома блокированной застройки не определены достаточно четко, собственник жилого помещения, являющегося одновременно и домом блокированной застройки, вправе поставить его на учет в БТИ как жилой дом блокированной застройки. А в случае отказа вправе обратиться за защитой своих прав в суд.

Сегодня таунхаусы или блокированные дома – это удачный гибрид городской квартиры и загородного дома. В переводе с английского слово обозначает «дом в городе». И хотя появились они в Англии еще в XIX веке, а к нам в страну пришли только в конце XX столетия, как говорят российские специалисты, в ближайшие годы они станут одним из самых востребованных типов недвижимости не только в больших, но и в малых городах России.

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы на сайте Недвио

Таунхаусы являются одними из самых востребованных объектов загородной недвижимости. По объему продаж в Подмосковье они потеснили даже коттеджи эконом-класса.

Однако при строительстве такого жилья возникает масса юридических нюансов, а застройщиком должны быть учтены определенные требования. Иначе, в дальнейшем, право на собственность жилья оформить не получится, а дом и вовсе могут направить под снос. Вряд ли потенциальный покупатель захочет инвестировать несколько миллионов рублей и находиться в постоянном страхе лишения своего же жилища.

В этой статье мы разберем основные юридические риски и проблемы, которые могут возникнуть при покупке таунхауса в Московской области.

Особенности таунхаусов как формата недвижимости

Под таунхаусами в России чаще всего понимают сблокированные или соединенные между собой малоэтажные здания с отдельными входами. Однако к данной категории может быть причислен и небольшой отдельностоящий дом, разделенный на несколько владельцев.

[2]

Впервые такой формат загородного жилья появился в Московской области в 90-х годах. Несмотря на обилие разнообразных названий, в графе документа о купле-продаже будет прописано, что приобретается жилой дом блокированной застройки или секция в обозначенном типе дома.

Наиболее часто в рекламных буклетах можно встретить следующие виды:

  • Лейнхаус. Строение имеет отдельный вход, гараж и собственный сад;
  • Дуплекс. В данном примере есть два владельца и, соответственно, две двери;
  • Твинхаус. Также предназначен для проживания двух семей, но секции не отделены стеной, а внутри есть как общие жилые пространства, так и раздельные;
  • Квадрохаус. Строение объединяет четыре индивидуальные секции однотипной планировки.

Выбирая таунхаус в Подмосковье следует учитывать, что плата за коммуналку, газ, электричество и воду в таком комплексе будет обходиться на порядок дороже квартиры и частного коттеджа.

Кроме того, при значительном удалении от МКАД, семье необходимо иметь автомобиль, так как могут возникнуть затруднения с транспортной доступностью, наличием образовательных учреждений и детских садов.

Рассмотрим характерные черты таунхаусов:

  • он чаще всего расположен на отдельном участке и имеет выход к общественной зоне;
  • имеет ограниченную высотность – не более трех этажей;
  • используется для постоянного проживания (ПМЖ);
  • состоит из нескольких блоков (не более 10), каждая из которых предназначена для проживания одной семьи;
  • блоки имеют одну или несколько общих стен без проемов с соседними.
Читайте так же:  Внесение записи в трудовую книжку при изменении штатного расписания

Таунхаусы могут быть многоярусными или иметь гораздо больше секций, чем заявлено выше. Однако это требует дополнительной экспертизы, проводить которую застройщики не любят, так как это несет для них большие временные и финансовые затраты.

Строительство таунхаусов за участках ИЖС

При выборе таунхауса большую роль играет юридический статус земельного участка. Поскольку такие объекты являются жилыми, то и отстраиваться они должны на землях населенных пунктов.

Сегодня многие застройщики строят таунхаусы на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Является ли это нарушением? Ведь, согласно закону, на таких участках разрешено строительство дома для проживания одной семьи.

Ответить на этот вопрос однозначно нельзя. Хотя, с правовой точки зрения, продавая дом на несколько семей на территории, которая положена под одну семью, покупатели, по сути, вводятся в заблуждение, застройщики закон не нарушают, поскольку умело используют лазейку в законодательстве: путем продажи долей в объекте, а не целого дома.

Может ли таунхаус быть построен на землях ИЖС абсолютно законно? Да, это возможно. При этом должен быть соблюден ряд нормативов.

[1]

Так, при строительстве на землях ИЖС есть установленный минимальный и предельный размер участка. Речь идет о том, чтобы во всех бумагах на таунхаус была прописана площадь участка не меньше минимального размера. Под каждым блоком. Ведь каждая секция является, по сути, отдельным домовладением, с персональным участком.

Однако такой тип продажи, очевидно, не выгоден застройщикам. Поскольку девелоперы, в данном случае, переплачивают не только за большую площадь участка, но и за коммуникации, которые на землях с таким юридическим статусом стоят намного дороже, чем участки сельхозназначения.

Предположим, что в распоряжении у застройщика имеется 12 соток земли категории ИЖС. При минимально допустимом размере участка под индивидуальное строительство в 6 соток, его следует размежевать и нарезать на две равные части. Таким образом, здесь можно смело воздвигать дуплекс. Больше уже нельзя, так как, с точки зрения закона, такая постройка будет не совсем легитимной.

И вот тут то и приходит «на помощь» идея продажи по долям или частями. Можно спокойно делать более мелкую нарезку участков, например в 1,5 сотки. В этом случае первоначальные 12 соток превращаются в 8 участков, и на них можно построить восемь блокированных секций. Достаточно подобрать участок земли в хорошем месте, и желательно, чтобы он имел удлиненную форму.

Юридическое оформление таунхаусов

Разберем более детально основные моменты касательно юридического оформления.

С каким именно вариантом таунхаусов столкнется конкретный покупатель зависит от множества критериев:

  • Все таунхаусы имеют разный статус и назначение земель;
  • Различна и специфика проведения строительных работ;
  • Различные и условия взаимодействия местной администрации и самого девелопера, а также его личные предпочтения и осведомленность в мельчайших нюансах сделки.

Таунхаусы застройщики обычно либо «маскируют» под индивидуальный дом, либо оформляют как долевую собственность в доме. Оба варианта имеют как свои достоинства, так и недостатки, как для девелопера, так и для клиента.

Таунхаус, оформленный как Индивидуальный дом

В данном варианте таунхаус строят на землях поселений, предназначенных исключительно под под застройку индивидуальными домами. Могут быть построены как отдельно стоящие коттеджи, так и блокированные дуплексы и другие виды сблокированного жилья.

В этом случае площадь земельного участка под одной секцией ограничена правилами землепользования и застройки. Даже если в документах указано, что дома должны быть возведены на 6-ти сотках, то это вовсе не ограничивает стройку. Главное, чтобы на каждую секцию проходился участок у дома площадью не менее 6 соток. В противном случае, если на указанной площади строят ряд таунхаусов из нескольких блоков, проблемы собственнику будут обеспечены.

Приобретая таунхаус, владелец должен получить свидетельство на дом и на участок. При этом каждый таунхаус получает свой собственный почтовый адрес.

Однако статус дома накладывает существенные лимиты на строительный проект. В частности, не разрешено иметь общественный подвал и чердачное помещение, а инженерные коммуникации должны быть подведены к каждой секции отдельно. Такие правила увеличивают стоимость строительства ориентировочно на 10%.

Таунхаус, оформленный как Квартира

Особенность этого оформления понятна многим покупателям, даже без советов и объяснений юристов и риэлторов. В этом варианте постройка рассматривается как стандартный многоквартирный дом, в котором каждая квартира имеет персональный вход/выход.

Здесь действуют точно такие же правила, как и в обыкновенном доме. То есть всё, что вокруг дома — общее. Даже небольшой кусочек земли является общей собственностью всех владельцев. На каждую квартиру выделяется не более 0,5-1,5 сотки земли.

Таунхаус, оформленный как квартира в многоквартирном доме является наиболее безопасным и предпочтительным решением, с точки зрения закона. При этом клиент должен отчетливо понимать все минусы данного варианта: что участок ему принадлежать не будет, и что построенный дом вообще может быть возведен и на участке, взятым в аренду.

Бывают прецеденты, когда недобросовестные девелоперы берут площади в аренду, строят недвижимость и исчезают. Через какое-то время, когда срок арендных обязательств заканчивается, собственник имеет все права для повторной застройки. Что делать покупателям таунхаусов в таком случае? Только идти в суд.

Заключение

Пока что приходится констатировать факт, что когда речь заходит о правовом статусе таунхаусов, возникает больше вопросов, чем ответов. Увы, но законодательство, в отношении строительства данного формата жилья, совершенно не продуманно и юристы не могут прийти к единому мнению по многим вопросам.

Усложняет ситуацию и тот факт, что в действующем законодательстве понятие «таунхаус» отсутствует, поэтому при покупке такой недвижимости следует быть крайне осмотрительным.

Видео (кликните для воспроизведения).

Таунхаус — идеальный тип жилья, если вы не хотите расставаться с привычным городским комфортом, даже живя за городом. Однако покупая такое жилье, дабы избежать неприятных сюрпризов в будущем, лучше заранее изучить тонкости правового режима таунхаусов, тщательно изучить документы застройщика и по максимуму подстраховаться.

Источники


  1. Жилинский, С.Э. Предпринимательское право (правовая основа предпринимательской деятельности): Учебник; М.: Норма; Издание 4-е, испр. и доп., 2012. — 912 c.

  2. Карсетская, Е. В. Проверка трудовой инспекции. Практические рекомендации для работадателя / Е.В. Карсетская. — М.: АйСи Групп, 2016. — 168 c.

  3. Чашин А. Н. Квалификационный экзамен на адвоката; Дело и сервис — М., 2010. — 544 c.
  4. ЛазаревВ.В. История политических и правовых учений: Уч. /В.В.Лазарев-3изд.-М.:Юр.Норма,НИЦ ИНФРА-М,2016-800с.(п) / ЛазаревВ.В.. — Москва: СИНТЕГ, 2016. — 645 c.
  5. Акционерные общества в России. Словарь-справочник от А до Я. — М.: Дело и сервис, 2008. — 400 c.
Таунхаус это квартира или дом по закону
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here